建筑工程项目后评估报告

《建筑工程项目后评估报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、东营【海信盈城】项目后评估报告东营盈城项目后评估工作小组二○○九年五月东营【海信盈城】项目后评估报告前言：东营海信盈城项目于2005年7月9日通过公开市场以拍卖的方式获取土地，并于2006.05.08正式动工，至2008年6月20日全面交付。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。目录核心内容提要2【项目概况及评估综述】4【项目投资管理评估】4【项目设计工作评估】7【项目营销工作评估】10【项目进度、工程管理评估】15【项目成本管理评估】18案例汇总：22第5

2、2页共57页核心内容提要【投资管理评估】Ø东营海信盈城项目是海信地产东营公司首次以公开拍卖方式于2005年7月9日在东营市国土资源局竞得的耿井5号地块项目。Ø该项目为海信地产在东营市的首个项目。通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，对于了解当地的建安成本、建筑环境、市场情况均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现尚可，项目的战略意义基本实现。其中的问题值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场发展

3、趋势、价格承受能力、客户喜好，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。【财务管理评估】Ø该项目收入指标完成并不理想，收入增幅低于成本增加幅度，收入增加同比增长的营业税金冲抵收入增加带来的效益,导致营业利润下降。另外，管理费用率、营业费用率远超出公司的控制水平，导致项目利润总额大幅度下降。【规划设计工作评估】Ø本项目位于东营西部旧城区与东部新城区交界处，规划设计为多层及小高层住宅社区。规划设计工作过程中，概念设计与市场定位相吻合，充分挖掘项目的客观及主观优势，并在规划设计、户型设计、立

4、面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以很好的贯彻和体现。Ø本项目规划设计工作紧密结合市场定位和地域特点，在住宅产品的概念策划、规划布局、单体设计、销售推广、成本控制等方面取得了一定的成绩，得到了市场的认可，并为公司在东营地区项目的规划设计工作积累了宝贵经验。【营销工作评估】Ø东营盈城项目作为我公司在东营市的第一个项目，销售速度在东营市西城区一直名列前茅。从目标客户定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，盈城项目整体运营及操作较为成功。Ø销售人员综合能力较弱，随着客户购

5、买越来越偏重理性消费、维权意识越来越高，业务员销售知识是否全面将直接影响成交量的高低。目前，业务员自身的专业知识不够丰富，对部分客户提出的一些问题无法及时准确地予以回答，特别是关于建筑、景观设计、产权办理、相关施工材料等方面的一些问题。营销人员只能在遇到问题的情况下请教研究中心和项目部，造成一定的签约延误，甚至客户放弃购买。Ø项目推广及品牌建设方面需进一步加强，房地产品牌建设不同于其他商品，他需要很固定的认知渠道和广泛的美誉度支撑。海信地产首次进入东营市场，我们承担的不仅仅是项目建设任务，更重要的是品牌的树立和维护。【

6、发展进度、工程管理评估】Ø第52页共57页项目发展周期总体控制超出拿的土地时指定的计划要求，其中，高压线实际迁移时间比计划迁移时间整整延误了14个月，是造成实际开发周期远远超过计划周期的主要原因；恶劣的建筑市场环境，也造成了工程施工阶段的工期延误，以上两方面因素，不但造成了开发周期的远远滞后，严重压缩了有效工期，为以后的工程管理带来了较大困难，特别是为质量管理带来了很大的困难。Ø海信盈城项目建设过程中，具有环境恶劣，外部干扰大，分包多，时间紧，成品保护困难等特点，通过实施加强外部协调，严密组织工序穿插，及时调整分包标段

7、，现场管理高效灵活等方法，较好的实现了工程管理和质量控制，为今后工程提供了宝贵经验。Ø海信盈城项目工期紧，压力大，在此情况下，在制定抢工计划的同时，项目部制定了严密的质量控制措施，但终因现场管理人员力量薄弱，使得质量管理措施未能得到很好的落实，工程交付后，投诉较多。总结投诉情况，为以后工程质量管理提供了较好的经验。【成本管理评估】Ø项目可研阶段测算建安成本为13174.8036万元，实际本项目发生建安成本为18829.7407万元，超出前期测算金额的42.9％。对当地土质、建材、建筑环境的不了解导致了成本的大幅增加。建

8、议后续拓展新城市时成本预测人员一定要深入了解当地建筑业情况，给出相对准确的成本。第52页共57页东营海信盈城项目后评估报告【项目概况及评估综述】1、项目概况Ø东营海信盈城项目是海信地产东营公司首次以公开拍卖方式于2005年7月9日在东营市国土资源局以51.2万元/亩竞得的耿井5号块项目。项目位于东营西城西一路以西，西五号路（规划中