房地产行业投资策略半年报：几多风雨千山路，好事多磨终有期

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1、目录索引19年上半年基本面回顾719年3月景气度短暂回升,主要是重点城市“点复苏”而非“全面回暖”7重点城市复苏主要以“量”带动，价格系统性上涨的风险较低12部分城市土地市场与销售同步回暖，但大部分土地市场保持平稳14政策面回顾与预测21需求端预测：19年预计销售面积同比下降2.5%26供给端预测：19年预计新开工上涨5%，投资上涨7%35（一）土地投资测算：19年出让金同比下滑7%，土地投资上涨6.3%36（二）新开工增速测算：调整19年新开工增速至上涨5.0%37（三）投资增速预测：19年投资同比上涨7%，其

2、中施工投资上涨7.4%38板块估值修复概率提升，板块投资价值提升40板块投资拐点临近，销售增长保障收益弹性40企业经营能力替代财务杠杆成为房企核心指标42板块及个股估值具备强安全边际，业绩增速打开上行空间52第53页共53页图表索引图1：18年9月全国商品房单月销售同比首次转负，以往周期来看，转负至见底大概需要2-3个季度7图2：东中西部城市销售面积单月同比增速（%）8图3：重点城市与其他城市销售面积单月同比（%）8图4：统计局与38城市商品房销售面积单月同比8图5：分线城市商品房销售面积同比（%）8图6：80城

3、商品住宅推盘规模与同比9图7：各城市成交与推盘对比关系10图8：重点城市新开盘去化率（中指院）10图9：重点城市商品房及住宅批售比10图10：重点城市19年M3-M4批售比与18年批售比对比11图11：19年1-4月80城市住宅推盘同比与成交同比关系11图12：样本城市住宅批售比情况12图13：统计局70大中城市新房环比13图14：70大中城市分线城市新房价格环比（%）13图15：19年统计局70大中城市新建商品住宅价格环比变化13图16：重点城市19年M3-M4房价月均环比与18年月均环比对比14图17：统计局

4、70大中城市房价平均涨幅情况14图18：300城全类型土地供销比15图19：300城市全类型土地年整体成交情况15图20：300城市全类型土地季度成交情况15图21：300城全类型土地出让金与同比16图22：300城全类型土地溢价率16图23：300城宅地流拍率情况16图24：19年5月中指院300城宅地溢价率情况17图25：重点城市M1-M5溢价率与18年对比17图26：地方政府土地财政依赖程度18图27：单月国有土地使用权出让收入与同比18图28：地方财政收入与土地供给变化关系19图29：南京18年和19年宅

5、地出让区域分布19图30：合肥18年和19年宅地出让区域分布19图31：重点城市溢价率与去化周期对比20图32：房企资金来源中开发贷与自筹资金同比21图33：A股房企债权融资规模21图34：A股房企债权融资结构21图35：房企债权融资成本（%）21图36：18年底以来中央房地产调控表态22图37：地方行业政策调控次数分类与汇总（次）23图38：重点35城首套二套房按揭贷平均利率24图39：重点35城首套二套房按揭贷平均利率折扣24图40：我国制造业PMI与货币政策关系图24第53页共53页图41：地方行业政策分类

6、与汇总25图42：重点城市与其他城市销售面积增速及其与19年年度策略的对比27图43：一线城市单月新开工规模与同比27图44：二线一类城市单月新开工规模与同比27图45：2009-2018年重点城市月均销售面积27图46：一线城市成交规模与同比增速28图47：二线一类城市成交规模与同比增速28图48：全国棚改计划量（万套）28图49：城镇棚户区计划改造套数（万套）28图50：棚改主要资金来源（PSL及棚改专项债）发行规模及增速29图51：测算各省三四线城市棚改货币化安置面积占销售面积的比例（18年）30图52：2

7、009-2018年二线三类和三四线城市月均销售面积30图53：统计局与38城市商品房销售面积单月同比31图54：分线城市商品房销售面积同比（%）31图55：全国商品房成交面积及增速预测32图56：分线城市销售增速预测32图57：全国商品房销售金额增速贡献拆分32图58：全国商品房销售金额增速与预测32图59：住宅销售面积与新开工面积（亿平米）关系33图60：住宅中期库存规模及去化周期（年度）33图61：全国商品房销售金额及增速预测34图62：全国房地产开发投资（亿元）35图63：分类型物业投资单季度增速35图64

8、：投资增速拆分（施工投资+土地投资）35图65：施工投资增速的拆分35图66：统计局土地投资、中指院土地出让金及财政部土地使用权收入同比增速37图67：土地、新开工及销售面积单季度同比增速对比38图68：估值拐点与政策拐点以及基本面拐点保持正相关，其中政策是关键，透过成交增速变化影响估值40图69：流动性环境本质上也是通过成交增速变化来影响板块估值41图70：11年11月