XX房地产公司投资部工作指引

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1、投资部工作指引16目录第一篇地块分析阶段2第一部分经济分析2一、目标地块所在城市基本经济数据（近三年）2二、对目标地块所在城市对比研究2三、对目标城市经济发展趋势的预测及展望3第二部分地块分析3一、地块区位分析3二、宗地现状分析3三、规划分析四.市政配套情况4第三部分市场分析（区分不同物业类型分析）5一、总体供求关系分析（了解市场景气程度）5二、目标市场消费需求分析6三、目标市场竞争分析6四、项目的开发定位6五、市场总体评估6第四部分风险评估分析6一、政策风险评估6二、法律风险评估7第五部分投资收益分析8一、成本测算8二、经济效益分析（附

2、件）8第六部分综合评价8第二篇合同签订阶段8第一部分参与土地储备合同8一、法律事宜条款8二、实体事务条款9第二部分股权转让合同10一、交易双方的基本信息11二、标的描述11三、标的债务情况及风险规避11四、交易过程12五、违约责任12六、担保条款12第三部分土地转让合同12一、对土地可开发性的验收12二、因土地产生的债务风险及规避12三、转让过程的合法性13四、转让费用及支付方式13五、已开发物业的处理1316六、违约责任13第三篇合同执行阶段13第一部分参与储备项目的合同执行13一、土地储备阶段13二、挂牌出让阶段14第二部分股权转让或

3、土地转让交易合同的执行14一、标的检查阶段14二、交易阶段1416第一篇地块分析阶段第一部分经济分析一、目标地块所在城市基本经济数据（近三年）l城市经济总量及发展趋势（GDP、人均GDP）l城市人口（市区、主城区）l城市存款总量及人均存款情况l城市社会产品总体消费情况（了解总体消费活力）l城市小汽车拥有情况l城市主要产业结构及其发展情况l城市私营产业发展情况l城市政府的财政税收状况信息收集途径：统计公报、政府工作报告、统计局公开有关报告、当地媒介报道附件1：部分统计名词含义解释二、对目标地块所在城市对比研究l目标城市在其所在经济圈（城市带

4、）中的发展地位l目标城市与其所在经济圈（城市带）其他城市的经济对比研究l目标城市与公司已有项目城市的经济对比研究三、对目标城市经济发展趋势的预测及展望第二部分地块分析一、地块区位分析l16地块在城市中所处的位置（附图，标出地块城市地图中的位置，外省项目还要标出地块所在城市在全国区划/重要经济圈中所处的位置）l从地块到城市主要交通节点的距离、车程、路况、费用等（附图，标示出主要交通道路；主要的交通节点包括：政府中心、商业中心、现有的主要居住区、重大市政设施;红绿灯状况;交通车的主要类型等）l对地块有影响的重大交通规划及实施情况的预测（附图）

5、二、宗地现状分析现场情况：l地块四至范围l地块自然景观，地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较（需要填土的要考虑成本及土资源的取得）；l地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、坡度较大的山体、池塘（水库）及高压线等对开发有较大影响的因素，若有水渠和水库的,是否仍有排洪和灌溉功能,是否能改道或取消?并计算因此而损失的实际用地面积；l地块地上附着物情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；l土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割

6、土地；是否有低压,电视,电信,水等管网;是否有村道.若征用,其改道的可能.是否存在对当地民俗和风水的重大影响.若为几宗地一并出让的要考虑整体开发封闭式管理的需要；l地块在当地历史上的使用性质(如曾作为刑场等),是否存在对消费者心理的负面影响的因素.l地块周边影响情况：空气状况、重大污染源（化工厂、大型养鸡场、高速公路、铁路等）、重大危险源（高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）、对消费者心理的负面影响要素（公共墓地、刑场等）l地块范围内或周边河流、水库的水患情况（历史水位、防洪设施现状及规划实施情况）以及对地块开发的影响l地块开发

7、对周边区域造成的影响及周边区域居民对该项目可能的负面反馈。l地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；l地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。16附图：地块现状照片（在宗地图上标明照片表示的距离区域）平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。三.规划分析l通过计算.建筑面积l大型公建设施的建设要求l市政道路，水和设施的退缩要求l是否存在会增加

8、成本的其他规划要求l与公司的一贯的风格是否一致l注意间距和日照的间距土地价格：l总地价、地面价、楼面价l付款方式四、市政配套情况：l交通状况（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2）