XX房地产公司费用核算操作指引.doc

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1、XXX房地产公司费用核算操作指引1.0目的加强期间费用管理，规范公司费用核算，压缩费用支出，提高经济效益。2.0适用范围适用于xxx房地产有限公司管理费用明细科目名称及核算口径。。3.0职责：财务部门应按此规范对费用进行分类及核算。4.0方法和控制过程4.1费用的归集4.1.1管理费用4.1.1.1“管理费用归”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资奖金、社会劳动保险等）、行政费用（办公费用、差旅费等），以及公司的财产费、公司活动费与业务无直接关系的费用：其中包括实质性“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用

2、”。4.1.1.2下列费用属实质性的管理费用：1)公司总监以上的人员人工费、行政费用及其职责发生的其他费用；2)与业务不直接相关的办公费、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及其职责发生的其他费用；3)公司非履行业务职责而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏账准备等；4.1.1.3下列费用先在“管理费用”中归集、核算，按月转入其他相应费用科目：目的是方便于费用预算的编制、执行、控制与分析，也可直接相应费用科目归集、核算71)直接从事产品销售（或服务提供）的部门，一般包括市场部、销售卖场服务部门（物业公司的管理

3、处）的人工费、行政费用先在“管理费用”中归集、核算，在月底一次性按总额转入“营业费用”；2)直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的工程部、监察部等部门发生的人工、行政费用先在“管理费用”中归集、核算，在月底一次性按总额转入“开发间接费”；4.1.2营业费用4.1.2.1“营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用；4.1.2.2下列费用在“营业费用”项目归集、核算：1)项目开盘后发生的广告、策划、代理佣金、样板间、卖场建设及维持费用；2)政府收取的各项房屋交易费用

4、；3)完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等；4)应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用；5)班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费承诺；6)“管理费用”中归集、核算的直接从事产品销售（或提供劳务）的部门的人工费、行政费属实质性的“营业费用”；4.1.3下列费用不属于“营业费用”：4.1.3.1项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有“营业费用”（计入开发间接费）；74.1.3.2委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务利润”中核算，不在“营业费用”核算，但已表现为净补贴支出

5、的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算；4.1.3.3开盘后的大额销售推广费用、样板间及卖场建设等费用，以及费用支出与销售面积的结算不在同一年度的“营业费用”，可计入“待摊费用”、或“长期待摊费用”，在项目结算时分项摊销。4.1.4财务费用4.1.4.1“财务费用”核算公司所有利息收支、汇兑损益、银行手续费等；4.1.4.2利息支出中，属于可资本化的利息也先在“财务费用”中核算，月底转入“开发间接费”；4.1.5开发间接费4.1.5.1“开发间接费”核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；

6、以及与项目推广销售有关但发生在开盘前的费用支出。4.1.4.3下列费用属于“开发间接费”：1)竣工验收过程中的有关质检费、决算编审费等有关费用；2)可资本化利息；3)按项目投资额计提的物业管理基金（或物业启动基金）；4)开盘前发生的项目广告费、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用；5)“管理费用”中归集、核算的直接从事项目开发的部门的人工费、行政费属实质性的“开发间接费”。74.1.5.3与项目开发及业务经营各环节直接相关的费用，如：地产项目的招投标费用、人防热报建费、丈量测绘费、制图晒图费，直接计入项目

7、成本，不在“开发间接费”核算；4.15.4“开发间接费”划分为“直接开发间接费”与“需分摊的开发间接费”；上述费用中。项目经理部费用、开盘前的营销推广费及单个项目开发直接相关的其他费用属“直接开发间接费”；项目经理以外的部门费用、资本化利息属“需分摊的开发间接费”。4.2费用的划分及分摊4.2.1“财务费用”与“开发间接费”的划分（可资本化利息的确定）：4.2.1.1项目或项目中分区（期）完工前、且累计资金投入大于销售回笼时，对相当于项目或项目中的分区（期）净资金占用（累计资金投入大于销售回笼）之和的借款利息可进行利息资本

8、化；4.2.1.2比较各月末的贷款余额及累计资金投入大于销售回笼的未完工项目（或项目中有分期）的净资金占用之和，“累计资金之和”大于或等于贷款余额时，将全部利息收支净额资本化；“累计资金之和”小于或等于贷款余额时，将等于累计资金占用平均值的借款部分的利息资本化，利率按不平均借款利率计算；4.2.1.3非