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1、新城地产发展战略研究上海中原投资决策中心Shanghai.12.2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，©C本opy报righ告tC的ent任aline何Gr部oup分,20都10不可被擅自引用、复制和传播。Codeofthisreport
2、1※目录※Part1上海城市概况Part2嘉定区域分析Part3马陆市场分析Part4松江区域分析Part5案例分析©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport
3、2Part1上海城市概况01城市地位02地理区位03经济发展04城市容量05产业06城市规划07
4、房地产状况©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport
5、3中国经济中国内需渐趋疲软，经济处于下行期的开始阶段开始放缓如图指标显示经济增速正在见顶之后下行期的开始阶段。上一轮带动经济复苏的汽车和房地产销售增长乏力，制造业PMI超季节性下滑，都显示内需渐趋疲软。而出口新订单指数（PMI）的回落以及最近不尽人意的发达国家经济数据预示着目前中国出口强劲增长的势头难以维持。汽车销量增速（左），房屋销量增速（中）和PMI（右）数据来源：中金公司研究数据©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthi
6、sreport
7、4中国经济当前股市的调整反映的只是经济减速的预期，但实际的经济减速和盈利下调仍将制约未来一段时间的市场表现开始放缓从股市反应上看，中国的股市周期与房地产调控周期几乎一致。当前股市的调整反映的只是经济减速的预期，但实际的经济减速和盈利下调仍将制约未来一段时间的市场表现。今年4月15日开始的房地产调控政策是自中国有商品房历史以来最为严厉的，因此其对实体经济的影响不会小于前两次调控。中国股市自2003年以来的几个大周期与房地产调控周期一致数据来源：中金公司研究数据©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisrepor
8、t
9、5中国经济房地产市场直接影响着中国经济的形式，当前严厉的房地产调控对经济造成的效果将进一步显现开始放缓住房需求释放的快慢直接影响着中国经济的加速与减速。任何能够产生效果的房地产调控政策，必将对经济增长产生影响，进而影响到股市的走势。以此经验来判断未来，经济及盈利的景气在2010年一季度见顶，景气回落有望延续到2011年。考虑到这一次调控的严厉程度，政策对总体经济和地产相关行业的影响可能更强，房地产调控对经济造成的效果将进一步显现。房地产调控对房地产投资增速的影响数据来源：中金公司研究数据©CopyrightCentalineGroup,2010Codeof
10、thisreport
11、6中国经济目前从紧的货币政策将使中国的经济放缓程度超过预期开始放缓目前从紧的信贷政策源于09年贷款爆发式增长之后政府对金融系统风险的高度警觉，而中国的投资增速与信贷增速又密切相关。在09年信贷大幅增长之后，金融系统风险增加，促使政府高度关注包括地方融资平台贷款、房地产相关信贷等方面存在的风险。因此，我们认为09年下半年以来信贷政策的调整具有较强的系统性，政府在未来政策松紧方面的把握有明显的底线。自下而上地看，带动去年投资高速增长的几大引擎（如房地产投资和基建投资）在随后的一段时间可能相继都会出现放缓的趋势。投资增速与信贷增速高度相关数据来
12、源：中金公司研究数据©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport
13、7中国经济房地产市场的低迷会影响消费的增速，中国的经济将进一步放缓，开始放缓超过市场的预期房地产市场的低迷也会影响消费的增速，比如耐用消费品如汽车、家电的消费在过去的几个月中销量逐月下滑；GDP同比增速也逐步放缓，显著低于市场的一致预期。可见，目前市场对于经济走势的预期还不够悲观，最终弱于预期的走势将带来对股市的进一步压力。市场对经济趋势的预测还显得“乐观”数据来源：中金公司研究数据©CopyrightCentalineGroup,2010Codeo
14、fthisreport
15、8中国经济预计2011中国的主要宏观经济指标如GDP等将呈下降趋势开始放缓主要宏观变量的预测数据来源：中金公司研究数据©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport
16、9中国经济从国际经验来看，经济转型带来的都是经济增速台阶式下移面临转型从日本、台湾等地区发展的经验来看，经济转型带来的都是经济增速台阶式下移。日本1970年代初开始在劳动力成本上升、能源危机、外汇冲击等多项压力下开始的经济转型，导致当时日本的平均增速从此前的8-10%，下移到5%左右；台湾1980年代末的经济转型，也使得台湾的平均
17、经济增速，从当时的年增长8%左右开始逐
