基于实物期权的房地产上市公司价值评估

《基于实物期权的房地产上市公司价值评估》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、浙江理工大学硕士学位论文基于实物期权的房地产上市公司价值评估姓名：苏丽芬申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：刘朝马20081116摘要房地产业涉及范围广、投资金额巨大、开发周期长，使得影响投资项目价值的因素难以确定，房地产价值充满了不确定性。不确定性是风险和机会的统一，大量的不确定性必然带来大量的风险和机会。面对这些不确定性因素，若决策者能充分利用管理柔性，可以获得更好的投资机会和更高的收益。换言之，不确定性可以创造价值。因此，在对公司进行价值评估时，不仅要关注公司现有业务的价值，还必须识别不确定性为公司带来的机会，并评估这种机会的价值。在不确定的市场环境

2、下，传统价值评估方法在运用到房地产上市公司价值评估时有很大的缺陷，忽视了投资机会的选择和房地产项目的收益成长因素，容易造成房地产投资价值的低估。对于广大投资者而言，尤其是中小投资者，在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。而传统价值评估方法显然较难满足科学决策的需要，因此有必要引入新的价值评估方法。实物期权是金融期权理论在实物（非金融）资产上的扩展，它是把金融市场的规则引入公司项目评估和战略投资决策的一种思维方式，能够帮助管理者利用他所拥有的

3、选择权来规划和管理战略投资，从而尽可能的增加公司价值。实物期权可以简单地定义为采用金融期权、决策科学、公司财务和统计学来估计相对于金融资产来说的实物资产。实物期权方法是一种对风险量度与传统价值评估方法完全不同的经济评价法。简单来说，实物期权法将风险看成一种期权，一种可以利用管理弹性和信息获知来增加项目经济价值的因素。从实践的观点看，实物期权概念的引入将彻底改变投资者对待风险的态度，因此，实物期权能够更好的处理不确定性。不确定性越大，使用期权的机会就越大，从而期权的价值越大。实物期权在公司价值评估中有两种思路，第一种是将公司的价值划分资产价值（包括有形资产和无形资

4、产）和期权价值两部分分别进行价值评估；第二种是将公司的价值分为股票价值和债权价值两部分，因为公司的股票可以视为股东的看涨期权，公司的债权价值则等于一个无风险贷款价值加上一个看涨期权空头，因而可以运用期权方法分别估价，两者之和为公司价值。如果公司还有优先股、可转换债券等，也可以运用期权方法进行定价，再相加得到公司价值。实物期权充分考虑了项目的潜在价值，如项目所蕴含的延迟期权、扩大期权、放弃期权等，这些权利的价值是由决策者的决策灵活性创造出来的。在房地产投资决策领域，实物期权理论的应用使决策者的灵活性价值得以体现和量化，从理论上修正了传统决策方法的缺陷和不足，使房地

5、产投资决策更加科学合理。在对相关理论进行阐述和研究后，作者运用实物期权的两种评估思路来评估房地产上市公司一滨江集团（００２２４４）的公司价值，得出实物期权方法可以更科学、全面地评估房地产上市公司的价值。关键词：价值评估房地产实物期权不确定性灵活性ＴｈｅＶａｌｕａｔｉｏｎｏｆＲｅａｌＥｓｔａｔｅＬｉｓｔｅｄＣｏｍｐａｎｉｅｓＢａｓｅｏｎＲｅａｌＯｐｔｉｏｎＡｂｓｔｒａｅｔＴｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｄｕｓｔｒｙｉｓｆｕｌｌｏｆｕｎｃｅｒｔａｉｎｔｉｅｓｂｅｃａｕｓｅｏｆｉｔＳｗｉｄｅ－ｒａｎｇｉｎｇ．ｈｕｇｅｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔａｎｄｌｏｎｇｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎ

6、ｔｃｙｃｌｅ．Ｔｈｅｓｅｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓｍａｋｅｔｈｅｆａｃｔｏｒｓｗｈｉｃｈｉｎｆｌｕｅｎｃｅｔｈｅｖａｌｕｅｏｆｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｄｉｆｆｉｃｕｌｔｔｏｄｅｔｅｒｍｉｎｅ．Ｕｎｃｅｒｔａｉｎｔｉｅｓａｒｅｕｎｉｔｙｏｆｒｉｓｋｓａｎｄｏｐｐｏｒｔｕｎｉｔｉｅｓ，ａｌｏｔｏｆｕｎｃｅｒｔａｉｎｔｉｅｓｗｉｌｌｉｎｅｖｉｔａｂｌｙｂｒｉＩ培ａｌｏｔｏｆｒｉｓｋｓａｎｄｏｐｐｏｒｔｕｎｉｔｉｅｓ．Ｉｎｆａｃｅｏｆｔｈｅｓｅｕｎｃｅｒｔａｉｎｔｉｅｓ，ｉｆｄｅｃｉｓｉｏｎ—ｍａｋｅｒｓＣａｎｍａｋｅｆｕｌｌｕｓｅｏｆｍａｎａｇｅｍｅｎｔｆｌｅｘｉｂｉ

7、ｌｉｔｙ，ｔｈｅｙｗｉｌｌｏｂｔａｉｎｂｅａｅｒｉｎｖｅｓｔｍｅｎｉｏｐｐｏｒｔｕｎｉｔｉｅｓａｎｄｈｉｇｈｅｒｉｎｃｏｍｅ．Ｉｎｏｔｈｅｒｗｏｒｄｓ，ｕｎｃｅｒｔａｉｎｔｙｃａｎｃｒｅａｔｅｖａｌｕｅ．Ｔｈｅｒｅｆｏｒｅ，ｉｎａｓｓｅｓｓｉｎｇｔｈｅｖａｌｕｅｏｆｔｈｅｃｏｍｐａｎｙ，ｗｅｓｈｏｕｌｄｎｏｔｏｎｌｙｃｏｎｃｅｒｎｔｈｅｖａｌｕｅｏｆｅｘｉｓｔｉｎｇｂｕｓｉｎｅｓｓ，ｂｕｔａｌｓｏｒｅｃｏｇｎｉｚｅｔｈｅｏｐｐｏｒｔｕｎｉｔｙｂｒｏｕｇｈｔｂｙｕｎｃｅｒｔａｉｎｔｙａｎｄａｓｓｅｓｓｔｈｅｖａｌｕｅ．Ｂｕｔｔｒａｄｉｔｉｏｎａｌｍｅｔｈｏｄｓｈａ

8、ｖｅｓｉｇｎｉｆｉｃａｎ