房地产开发项目融资

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1、第八章房地产开发项目融资第一节房地产资本市场一、房地产市场与资本市场市场渠道融资分类私人市场公众市场权益融资个人房地产上市公司企业权益型REITs退休基金债务融资商业银行抵押贷款支持证券保险公司抵押型REITs退休基金房地产资本市场结构分类二、房地产企业融资权益融资：债务融资：通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险传统上主要是在私人市场融通，随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高通过举债的方式融资。房地产开

2、发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款、发行企业债券和借入信用贷款等资金融出方不承担项目投资的风险三、 房地产开发贷款与土地储备贷款房地产开发项目相关贷款的共同特征，是以所开发的房地产项目(土地或在建工程)作为贷款的抵押物，为贷款的偿还提供担保（一）房地产开发贷款土地购置贷款：由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的50％～60％。我国目前央行的规定是，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款土地开发贷款建设贷款：开发建设中的房地产项目是这种贷款的主要抵押物建设贷款随工程建设的进度分阶段拨付，同时要确

3、保建设贷款被用于既定的目的建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或长期抵押贷款（二）土地储备贷款土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款对象：经省市人民政府批准成立的土地储备中心，或受政府委托依法从事土地收购、整理及储备工作的企业法人；经工商行政管理部门核准登记的企业法人，已取得人民银行颁发的贷款证；经营管理规范、财务状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力。土地储备贷款通常用拟储备地块的土地使用权作抵押。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。土地储备贷款

4、的主要还款来源是土地出让收入。四、房地产抵押贷款房地产抵押贷款，是指借款人(抵押人)以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人(抵押权人)提供债务履行担保，获得贷款的行为。我国房地产抵押贷款的资金来源全部是商业银行。类型：商业性住房抵押贷款和政策性(住房公积金)住房抵押贷款两种金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。利率：固定利率和可调利率两种，我国目前采用的是可调利率方式。还本付息方式：有按月等额还本付息、按月递增还本付息、按月递减还本付息、期间按月付息期末还本和期间按固定还款常数还款期末一次结

5、清。目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％，贷款期限最长不超过30年。金融机构发放个人住房抵押贷款的风险来自：开发商、购房者。（一）个人住房抵押贷款（消费性贷款）（二）商用房地产抵押贷款还款来源主要是商用房地产的净经营收入：更高的风险国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率(抵借比)通常不超过60％，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放开发商根据长期贷款承诺，获得短期建设贷款（三）在建工程抵押贷款在建工程抵押将项目完工部分抵押与建筑工程

6、承包合同的房屋期权抵押相结合，是银行与开发商设定房地产抵押，办理房地产开发贷款的一种较好的方式。当在建工程抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有《国有土地使用权证》。（四）金融机构对房地产抵押物的要求(1)合法设定房地产抵押权(2)择优选择设押的房地产(3)合理确定抵押率（抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。抵押率的高低也反映银行对这笔抵押贷款风险所进行的基本判断。抵押率低，说明银行对这笔抵押贷款持审慎的态度，反之，则说明银行对其持较为乐观的态度(4)处置抵押物的渠道畅通五、房地产抵押贷

7、款二级市场利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵押贷款、将其转化为房地产抵押支持证券，并在证券市场上交易这些证券，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的融合。抵押贷款支持证券抵押贷款支持债券(Mortgage—backedbonds)、抵押贷款传递证券(Mortgagepass—throughsecurities抵押贷款直付债券(Mortgagepay—throughbonds)抵押贷款担保债务(Collateralizedmortgageobligations)六、房地产投资信托（一）房地产投资信托的涵义房地产投资

8、信托(RealEstatelnvestmentTrusts，REITs)是指通过制订信托投资计划，信托公司与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构