房地产开发项目的融资概述.ppt

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1、房地产开发与经营管理厦门大学建筑与土木工程学院第四篇房地产开发项目融资4.1房地产融资概述4.2房地产开发资金筹集方式4.3房地产开发项目资金筹集规划4.1房地产融资概述从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.2房地产开发项目融资组织形

2、式4.2.3向金融机构贷款4.2.4商品房预售（定金及预收款）4.2.5发行债券融资4.2.6房地产融资创新4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成4.2.1.2房地产开发企业自有资金的筹集4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金按财务制度规定，归房地产企业支配的各种自有资金。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金

3、资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的资本金。法律、法规规定的最低限额（不少于100万元）为法定资本金；房地产开发企业在工商行政管理部门注册登记的注册资金为注册资本（实收资本），股份有限公司的资本金被称为股本。房地产开发企业运作过程中，随着投资主体及投资额的变化，其资本金也处于变化之中，当企业实有资金比注册资金增加或减少20%以上时，需进行变更登记。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其

4、他自有资金资本公积金是指由投资者投入及资产本身或其他原因形成的权益收入，所有权归属于投资者，但不构成实收资本（注册资本范围）的那部分资本，与企业经营取得的收益无关。资本公积金可以按照法定程序转增资本，但不能用于弥补公司的亏损。企业资本公积金主要来源：资本（股本）溢价法定资产重估增值接受捐赠4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金盈余公积金是企业按规定从净利润中提取的属于所有者留存于企业内部的资产或权益。法定（盈余）公积金

5、：提取税后利润10%列入法定公积金，累计额达到公司注册资本50%以上的，可以不再提取。法定公积金转为资本时，留存不得少于转增前公司注册资本的25%。任意（盈余）公积金：公司从净利润中提取法定公积金（&支付优先股股利）后，经股东会议决议，可从税后利润中提取任意公积金。盈余公积金可用于弥补亏损、转增资本金，也可用于分配股利。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金=税后利润-法定盈余公积-可分配利润（可分配利润包括：弥补以前

6、年度亏损+优先股股利+任意盈余公积金+普通股股利等）4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金企业折旧资金通过发行股票筹集的资金4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.2房地产开发资本金的筹集房地产股份有限公司可通过下列方式筹集资本金：注册资本金的筹集资本公积金、盈余公积金转增为资本金经股东大会同意将未分配利润转增为资本金发行股票筹集资金首次公开发行股票（IPO）并上市上市公司发行新股（股权再融资）非上

7、市公司公开发行股票优点缺点（1）永久性。股本没有固定的到期日，无须偿还本金，是公司的永久性资本。（2）财务灵活性。普通股筹资，无固定利息负担，可灵活分配股利；优先股筹资，固定股利支付非法定义务，有一定的灵活性。（3）增强信用。股票筹资可为利用更多的债务筹资提供支持。（1）筹资成本较高。高于债券筹资成本。普通股＞优先股＞债券（2）限制条件多。（3）发售新股票，增加新股东，一方面可能会分散公司的控制权，另一方面会降低普通股的每股净收益，甚至会影响公司的市值和发展潜力。股票筹资的优缺点4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有

8、资金的筹集4.2.1.2房地产开发资本金的筹集房地产股份有限公司可通过下列方式筹集资本金：注册资本金的筹集资本公积金、盈余公积金转增为资本金经过股东大会同意未分配利润转增为资本金发行股票筹集资金其他方式：如以资金或土地使用权作价入股合作开发、阶段性股权式融资等。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.3房地产开发项目资本金项