房地产投资市场分析

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1、3.2房地产投资市场分析的基本问题一、房地产市场概述1、市场的一般概念广义地说，任何能使买卖双方接触的安排都可以叫做“市场”。可以把市场定义为:能令买卖双方走到一起，并就某种商品的交易达成彼此都能接受的价格的任何安排。狭义：商品交换的场所。基本构成要素：市场运行的主体市场运行的客体市场运行的行为方式2、房地产市场的含义房地产市场，是房地产交换的场所；或者说，房地产市场，是房地产经济关系的总和，也可以说，房地产市场是房地产经济交换关系的总和。专业机构：如房屋交易中介机构、物业拍卖行、交易中心等等；非专业机构：新闻媒体等、朋友介绍房地产市场与其他市场的根本区别：客体

2、——不动产在房地产交易中流通的主要是产权证书交易方式主要有买卖、租赁、抵押、入股、典当、交换、赠与、继承、代理、委托、咨询等买卖又可以分为拍卖、招标、协议、现金买卖、分期付款、抵押贷款、征收等。3、房地产市场功能1）通过市场机制，可以合理地分配房地产资源，促进房地产资源优化配置。2）通过地价和地租等经济手段，以及国家土地利用规划和计划等方式和方法，调节房地产的供求，实现房地产供求的平衡。3）通过房地产市场，实现房地产商品的使用价值和价值，促进房地产业的发展，满足经济社会对房地产的需求，并使房地产与国民经济其他产业部门的发展相适应、相协调。4）通过房地产市场，并且

3、按照市场方式，合理分配房地产收益，正确调节各方面的经济关系，以及有效地利用房地产的收益，促进城市经济的发展。4、房地产市场机制1）地租机制利用城市土地绝对地租，在经济上实现城市土地的国家所有权，巩固和发展城市土地的国家所有制；利用城市土地级差地租，调节城市土地资源在不同部门之间的分配，实现城市土地资源的最佳利用，提高城市土地资源的利用效益；利用垄断地租，对于城市特殊地段，实现最有效的利用。2）价格机制价格是价值的货币表现形式。价格机制是市场机制中作用最强和最直接的机制。房地产价格调节着房地产的供求和房地产资源的优化配置。如：利用房地产价格机制，实现城市产业置换可

4、以取得比用行政手段更好的效果。3）供求机制供求机制是与价格机制紧密联系在一起的市场机制。供求机制对房地产市场运行的房地产资源配置起调节作用。由于土地数量的有限性，人类对土地的需求不断增长，房地产供求机制在调节房地产供求和价格时，受到了一定的限制。4）竞争机制房地产市场是垄断与竞争相结合的市场，国家垄断城市土地一级出让市场，也就是垄断城市土地的供给总量。房地产的二级和三级市场是自由竞争的市场，竞争机制在这里可以充分地发挥作用。在竞争机制的作用下，房地产市场的各个主体之间处于平等的地位，在房地产市场的交易中是一种平等的竞争关系。通过房地产市场主体在房地产市场上的竞争

5、，不仅实现了房地产的价值，而且也使房地产的使用价值得到了最佳的利用。由于土地供应的垄断性，以及房地产经营的垄断性，竞争只能在一定的范围内进行，竞争机制的作用受到了制约。5）调节机制市场经济发展的实践表明，市场不是万能的，市场调节本身具有许多无法克服的缺陷。其中主要是市场调节的盲目性、自发性、滞后性和不确定性，而且在某些场合下市场调节还是失灵的。计划调节是自觉的、事前的、确定的和有目的的。计划调节可以弥补市场调节的不足。在市场经济条件下，必须充分发挥调节机制的调节作用。要把计划机制与市场机制有机地结合起来，实现对房地产资源的最佳配置，发挥房地产资源的最大效益。5、

6、房地产市场特性房地产商品在流通中位置的固定性。房地产商品供求的地域性。房地产商品出售的零星性和长期性。房地产投资的巨额性。房地产商品流通与生产、消费的并存性。房地产市场投机的巨大可能性。房地产市场的不完全竞争性或垄断性。6、房地产市场的参与者（主体）由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。涉及到房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。（1）土地所有者或当前的使用者在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场——政府通过城市规划管理来影响建筑物的平面和空间布置，限定土地的用途和房地产开发的产品类型、开发地点。（2）开发商从经营规模来分：项目公

7、司、大型集团公司；从经营目的来分：开发的物业出售、出租；从经营方针来分：开发项目类型专一或综合；开发地点集中或分散；从经营风格来分：从规划设计到租售阶段，均聘请专业机构提供服务；从规划设计到租售阶段，均由自己负责。（3）政府机构在房地产市场的运行过程中，既有制定规划的权利，又有监督管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。土地管理部门——获取土地使用证；城市规划部门——获取规划许可证；市政管理部门——获取市政设施和配套设施许可证；房屋管理部门——获取销售许可证、房地产产权证；（4）金融机构短期资金：用于支付开发费用长期资金：项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的

8、抵押贷款（5）建筑承包商