房地产投资环境与市场分析 (2)

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1、第2章房地产投资环境与市场分析引言二套房贷收紧对房地产投资的影响？实体经济回暖、股市调整对房地产市场的影响？内容提要一、投资分析成本效益分析及存在误区二、房地产投资环境分析三、房地产市场分析一般问题四、房地产置业投资市场分析的主要内容一、投资分析成本效益分析收益市场研究的深度M成本总成本总利润成本利润净利润市场分析本身是手段而不是目的市场研究的最终目的是获取利润、规避风险一、投资分析存在误区市场研究分为调查和预测两个方面，两者要兼顾，不能偏废目前很多市场研究将二者割裂开来1、只有调查数据和资料的罗列，缺乏科学的分析2、只是主观臆断的分析，没有数据和资料支持二、房地产投资环境分析房地产投资环境，

2、是指投资所在的地域（国家、地区、城市、街区或地块）在一定时期内所具有的能决定和影响房地产投资风险和收益的各种外部环境和条件的总和。包括政治、经济、社会、文化、习俗、科技等。对于单个投资者来说，房地产投资环境是无法改变和不可控制的，投资者只有尽可能地去认识它、适应它。二、房地产投资环境分析房地产投资环境要素特点：多层次、多因素、动态发展的复杂系统每个因素都是相互联系、相互影响的。二、房地产投资环境分析分类硬投资环境基础设施：能源、交通、邮电通信等自然状况：地理位置、地质条件、气候特征、自然风光配套设施：商店、医院、银行、学校等软投资环境社会文化：语言、文字、宗教、道德标准政治环境：政治制度、政局

3、稳定性、政策连续性经济：宏观经济、市场、财务、资源法律：法律完备性、法制稳定性和执法的公正性三、房地产市场分析一般问题内容提要：房地产投资市场的特征房地产市场的效率市场的低效率与投资机会三、房地产市场分析一般问题房地产投资市场的特征：1）信息不充分买卖双方对供求关系、产品质量、心理价位等缺乏共同的认识和了解。买卖双方对国家政策的理解和对后市的预期不同。2）区域性强房地产市场的区域性表现在不同地区供求关系、价格水平、政策表现等不同。导致房地产市场不能形成全国性的交易中心，具有垄断性质。三、房地产市场分析一般问题3）异质性表现：地段因素、房地产本身的因素、开发商的品牌、物业管理水平4）垄断性原因：

4、土地的稀缺性、所有权形式和不可移动性；房地产开发是一项资金密集型活动垄断性带来的后果：人们福利受到损失；政策调控效果大打折扣三、房地产市场分析一般问题2.房地产市场的效率1）定义：市场效率是指市场在传递产品质量、价格等信息时所发挥的作用。如果信息能够迅速而又低成本的传递，而且这些信息能够反映在市场价格上，那么这个市场就是高效率的市场。市场价格反映最新信息所需要的时间是衡量市场效率的一个标准。2）房地产市场是高效率还是低效率？三、房地产市场分析一般问题3）房地产市场低效率的原因A.房地产产品的异质性B.寻找交易伙伴存在较大困难C.交易过程比较复杂三、房地产市场分析一般问题3.市场低效率与投资机会

5、A.信息不对称造成买卖双方对价值判断不同B.拥有更多的信息、良好信息处理能力和判断力的投资者能够发现被低估的房地产投资机会机会市场低效率投资价值判断偏误投资价值难以判断四、房地产置业投资市场分析的主要内容1、置业投资分析的目的：获得可观的资金收益；得到较高的价值受益；2、主要内容：1）客户需求分析不同物业类型，客户需求分析的侧重不同。具体问题具体分析。例，商业物业主要是从商圈的角度分析，主债物业主要是分析租客的数量和收入等。2）增值情况分析不能单单从市场角度分析，而要考虑配套设施、建筑本身、开发商品牌城市规划等多方面考虑。案例讨论1.阅读专题2-1（P33~P34），回答思考题。2.阅读专题2

6、-2，回答思考题。广州住宅禁商政策回顾1.2000年广州市有关部门颁布“住宅商用”禁令，但同年12月12日《关于工商登记放宽政策问题》出台，禁令开始失去底气，只规定“住宅改作商用的，提供房产证和租赁合同”即可；2.2001年2月6日，广州市规划局又试行《住宅建筑改变使用功能规划处理办法》，提出五种住宅可申请改商用，禁令继续放宽；广州住宅禁商政策回顾3.2002年8月，广州市工商局《关于明确企业注册登记工作中几个问题的通知》出台，着重放宽企业经营场地的限制，禁令变成了形式，“住改商”开始推高商务区的住宅价格；4.2005年5月1日，《广州市房屋租赁管理规定》出台，再次叫停“住改商”。广州住宅禁商

7、政策回顾5.2005年8月24日“住改商”又再出现转机，广州市整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室向外界公布了整治“住改商”的基本原则———对于部分已办理了营业执照的“住改商”，在证照有效期内可继续经营，到期后可给予不超过一年的过渡期，过渡期满应立即恢复建筑的住宅用途。对市内历史形成的住改商，且已形成一定规模的商业区问题，应本着维护大多数住户的合法权益的原则，在充分听取住户的意见后，再决定具体措施