第2章--房地产投资环境分析.ppt

《第2章--房地产投资环境分析.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、第2章房地产投资环境分析2.1房地产投资环境概述2.1.1投资与投资环境一般所说的投资环境是指直接投资的环境。直接投资是指一个经济体系内的某居民投资购买或设立在另一经济体系内的企业，兼并对该企业有持久利益或在管理方面具有相当程度的影响力和控制权；投资决策包括宏观和微观两个层次。其中微观投资决策是单个投资者或单个投资项目的决策，其基本问题是如何使单个投资者或单个项目在投资额一定的条件下，获得最大的投资收益。这就需要着重考察社会消费水平结构、产品物价和市场利息率等因素对投资者个人或单个项目的影响和制约，即投资环境。投资环境是指拟投资的

2、地域(国家、地区、城市和街区)在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和，它具有系统性、区域性和动态性等基本特点。2.1.2房地产投资环境的特点1、多样性。房地产投资环境因素众多，并且，每个因素对房地产投资项目的影响效果和作用方式都存在差异。2、系统性。房地产投资环境的系统性指房地产投资环境因素之间是相互影响、相互制约的，存在内在的逻辑联系。3、动态性。房地产投资环境的动态性指的是众多的投资环境因素是可变的，并在动态变化过程中相互依赖。2.2房地产投资环境分析的特点与构成要素2.2.1房地产投资环境分析的特

3、点房地产投资环境实际上是影响房地产投资效果的一系列因素所构成的一个外部环境。其中区位分析是分析的核心点。在房地产投资环境的分析中，区域科学已成为房地产投资环境分析的强有力的理论背景。在此理论背景下，房地产投资环境体现出有序的结构，这种结构决定了区域投资的投向、布局、总量，同时投资的流入又在不断完善区域的投资环境，体现了投资和投资环境客体之间相互影响、相互作用的动态关系。这种互动关系的研究，不但可以满足投资主体获取利润的动机，还可以为受资地区吸引有利于区域发展的资金、形成“投入－产出”的良性循环。2.3房地产投资环境分析的意义房地产

4、投资环境分析在房地产投资过程中具有重要的参考意义。房地产投资的第一步就是进行房地产投资环境分析，这一点随着中国市场经济的成熟和房地产市场本身的完善逐步显示出来。在国外成熟的市场经济体中，房地产投资环境分析的分析策略和分析方法已经非常成熟，在中国加入WTO以后房地产行业也已经呈现出了与国际接轨的态势。投资环境对单个的投资者而言是无法改变也不可控制的。房地产投资者要想减少或规避风险，最大程度地达到自己的投资目标，他就必须充分认识和分析房地产投资环境，并及时采取措施积极地利用环境变化中提供的机会，同时也要积极采取对策，努力避开这种变化可

5、能带来的威胁，只有这样，投资者才能制定正确的投资方案和投资决策。2.4房地产投资环境要素及其分析2.4.1硬投资环境要素1.基础设施2.自然环境3.配套设施2.4.2软投资环境要素1.社会文化2.政治环境3.经济4.法律2.5房地产投资环境评价方法多因素和关键因素评价法当房地产业投资环境评价采用多因素评价法时，选取的投资环境的因素即房地产投资环境评价要素系统中的15个投资环境要素，子因素即投资环境要素之下的子要素，权数的计取是在考虑因素影响大小之后综合决定的。可将因素评为优、良、中、可、差这样五级分别对应分值100，80，60，4

6、0，20，这样评价总分取值范围即在20~100之间，满分为100分。在房地产业投资环境评价的多因素评价法中，各子因素也因为各自影响性不同而给予子因素权重。对我国开发建设的普通住宅投资项目其环境评价因素可分类如下：①最重要因素：居民收入水平，权重系数：Wi=0.2②很重要因素：房地产开发供应状况，权重系数：Wi=0.15③重要因素：基础设施状况、区位交通条件、环境状况、税费水平，权重系数：Wi=0.1④较为重要因素：经济增长水平，权重系数：Wi=0.05⑤略微重要因素：土地状况、地价、房地产政策、区域人口数量、区域人口素质、家庭人口

7、数、消费文化与观念，权重系数：Wi=0.025各投资环境要素、子要素及相关权重如表2-3所示。表2-3房地产业投资环境要素、子要素及相关权重表投资环境要素子要素及权重要素权重基础设施状况交通设施（0.5）能源设施（0.3）通讯设施（0.2）0.1区位交通条件公路（0.5）铁路（0.2）航空（0.2）水运（0.1）0.1环境状况环境质量（0.6）绿化水平（0.4）0.1土地状况土地面积大小（0.5）地质状况（0.5）0.025房地产供应状况房地空置率（1.0）0.15地价地价水平（1.0）0.025居民收入水平居民年平均收入（1.0

8、）0.2投资环境要素子要素及权重要素权重经济增长水平经济增长率（1.0）0.05房地产政策土地政策（0.5）房地产综合政策（0.5）0.025政府办事效率政府办事效率（1.0）0.025税费水平契税（0.4）城市基础设施配套费（0.3）其他（0.3