房地产投资环境与市场分析

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1、第四章房地产投资环境与市场分析本章的学习目的和课时分配掌握环境分析方法的基本理论知识熟悉环境分析方法的具体方法掌握市场调查和预测的基本理论知识熟悉市场调查和预测方法的具体方法重点:多因素和关键因素分析法和综合分析法市场调查和预测的具体方法难点:多因素和关键因素分析法和综合分析法的具体计算过程调查表格的设计和回归分析法第四章房地产投资环境分析房地产投资环境是指在投资的一定区域内（国家、地区、城市或街区），在一定时期内对投资所达到的目标产生有利或不利影响的外部条件。第一节投资环境概述一、投资环境的含义：投资环境是指

2、影响投资活动整个过程的各种外部景况和条件的总和。包括：地理环境、基础设施、社会、政治、经济、文化和习俗等各个领域。二、投资环境的分类1、按其与投资的关系：广义：自然、经济、政治和社会四大因素在内的综合的复杂的系统。狭义：自然环境和经济环境2、按投资环境所具有不同特点与分类：硬环境：自然环境和基础设施软环境：对投资活动有重大影响的政治、经济、社会、人文等方面的外部条件。3按投资环境层次分，有宏观、中观和微观之分。宏观：总体经济环境中观：地区投资环境和行业投资环境。微观：投资活动的具体场所的自然、经济、社会条件。、

3、三、投资环境的特征：差异性动态性；相对性与系统性。差异性投资环境在不同国家或地区之间以及对不同投资行业适应性的区别，是绝对的。由于生产力发展的层次性和空间布局的非均衡性，以及地区之间自然、地理、社会经济上的差异性，决定了地区投资环境不仅具有投资环境的一般特性，而且有其自身相对独立的特殊性。投资环境的差异性首先表现为地域差异性,由于构成投资环境的环境因素在各个地区不相同,互相作用的结果更不相同,因而表现出地域差异；其次，差异性还表现在不同的部门、行业、项目上，一个既定地区的投资环境，对某些项目的投资可能极为有利，

4、而对另外一些项目可能会不利；另外，还有时间上的差异性，同一地区在不同的发展时期，其投资环境也会有很大的区别。投资环境的差异性特点，可使投资者选择便于发挥其拥有的行业或项目优势的地点进行投资，以取得最好的投资效益。也有利于引资者根据自己本国(或地区)的特点因地制宜地引入合适的投资，推动经济的发展。动态性投资环境是一个动态平衡的开放系统，它随着时间、地点、投资项目的不同会不断地发生变化，总是处在不停的运动之中。在投资环境的构成因素中，除自然条件和地理位置等外，政治、经济、法律、社会文化等众多因素都将随时间的推移而发

5、生变化，在变化过程中，各要素之间相互作用、组合与分裂，从而使投资环境总体发生变动。比如，有的地区会因政策得当、制度改善、经济发展而使得投资环境地位上升，有的地区也会因为政策失误、改革不力而使得投资环境地位下降。此外，投资环境也会由于相邻相关地区的开发而升值。相对性与系统性投资环境是一个开放的系统，同时又是国际或国家社会经济技术系统内的一个子系统，其好坏与优劣程度是一个相对的概念，是以各国(或地区)横向对比作为参照的。评判某个国家(或地区)的投资环境优劣，不能脱离同其他国家(或地区)的比较而孤立进行，否则就失去了

6、评判的意义。投资环境是由众多因素构成的复合体，而非是由一种因素构成的单一体。这些因素构成了一个有机系统，使投资环境具有系统性。这一特性首先表现为构成投资环境的各主客观要素包括社会政治、经济、法律、文化、基础设施、社会服务等互相影响、互相制约形成一个有机体，它不是指这些因素的简单相加，而是相互关联、相互作用、相互依赖、互为条件的有机整体，是具有整体大于部分之和的功能，而且任何一个因素的变化都会引起与有关的其他因素的变化，引起一系列连锁反应，进而影响整个环境系统的变化。其次，系统性还表现为不只是投资环境是一个包括许

7、多因素的大系统，它的每一个因素都是一个小系统，即按不同层次进行分类，高层次的环境因素包含有若干个低层次的环境因素，形成一个倒立的“树”状结构。第二节房地产投资环境分析的内容房地产投资环境分析的八大因素：社会、经济、政治、文化、法律、自然地理、基础设施和社会服务。一、社会环境社会制度：政治制度与社会管理制度社会秩序：社会政治秩序和经济生活秩序社会信誉：公共道德水准和法律二、政治环境政治体制和政权问题政治局势政策一、法律环境法律完整性；法制稳定性和法律的公正性。二、经济环境：宏观经济环境：总体经济环境市场经济环境：

8、投资项目面临的市场状况：市场现状和趋势、竞争对手的情况等。财务环境：金融环境和经营环境资源环境：人力资源、土地资源等。三、文化环境社会的意识形态：风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等。一、自然地理环境投资项目所在区域的自然和风景特征。自然地理环境包括：地理位置、地质地貌、自然风光等。二、基础设施环境：“硬环境”：投资区域的交通、能源、通讯、给排水、排污等。一、社