市场分析与房地产概况

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1、市场分析1全国房地产市场前景：房地产已经成为中国家庭财富中的重要组成部分C城镇化是中国房地产市场发展的根本动力，城市化进程推动其增长。屮国房地产市场一定程度上已经过热，出现了一系列令人担忧的趋势。然而，与很多人认为中国房地产市场将出现日本式泡沫崩溃的论断不同，我们认为由于强劲的城市化进程、城市家庭多元化和财产保值增值的需要以及中国家庭较低的债务杠杆率等因素的影响，中国房价仍有上升空间。今年以来，中央政府对房地产市场的调控措施不断，1—月份客观上来说，1—4月上旬调控政策收效效果不是太明显；5、6月份商品房市场明显萎缩；一直到8月份才有点回转。中国房地产市场的周期与宏观经济周期

2、相符。与很多发达国家相似，中国的房地产周期与宏观经济周期有着紧密的关系，这不仅表明中国房地产市场的高速发展有着强劲的基本面支撑，也意味着在中国经济长期走势仍然看好的情况下，中国的房地产市场仍然有着相当的潜力。关于屮国房产市场的未来市场前景，地产大亨表示：我国房地产市场还是健康发展的，现在还是一个可以继续投资的行业。2广州市场分析:房地产业作为广州经济发展的支柱产业之一，后金融危机时期，广州房地产业也逐渐回暖，不过仍然有起有落。在连续三个月出现下降之后，明岀现回升2010年8月广州市十区批准预售的商品房项冃共26个，批准预售商品房4718套，同比增加238.69%，坏比减少40

3、.38%；批准可预售商品房面积为70.34万平方米，同比增加326.74%,环比减少25.82%o其中，批准可预售商品住宅4401套，同比增加238.02%,环比减少37.94%；面积46.33万平方米，同比增加203.78%,环比减少38.43%。成交套数共6317套，新增住宅货量共6765套。9月份相比8月，环比上涨7.42%,成交套数为4582套，住宅新增货量约1746()套，批准预售商品房则达到了14936套。10月广州市十区批准预售的商品房项目共35个，批准预售商品房10855套，同比增加72.82%,环比减少27.32%;批准可预售商品房面积为120.79万平方米

4、，同比增加47.65%,环比减少22.90%。成交量则翻了一倍达到8985套，新增住宅货量6964套。11月广州市10区批准预售的商品房项目共22个，批准预售商品房3922套，同比增加2.62%,环比减少63.87%；面积48.82万平方米,同比增加36.38%,环比减少59.59%o成交量6553套，住宅新增货量3510套。■批准预售商品房■成交套数■新增住宅货量3周边设备:4项目的SHOW分析:优势：品牌特征、交通位置、地理位置、商业地位（以会展为屮心的广州市三大新经济增长区域之一）劣势：周边的配套设施不够完善、地铁站与周围环境格格不入，周围环境比较荒凉，建筑物比较少机会

5、：政府利好带动政策、区域经济的带动：①、琶洲国际会展中心的发展，带动了整个琶洲板块房地产市场的发展，为琶洲板块带来良好的发展前景；②、随着琶洲配套项目的不断落成，作为海珠区“十五”商业网点重点的拟建的琶洲购物城，及剛1＜、饮食、娱乐、文化为一体的商业广场也逐渐发展起來。并且琶洲兼有叶舟最大的广州国际会展以及以系列重大簡业配套，这些将会增加板块的投资价值。威胁：①各区竞争激烈：随着经济的快速发展，房地产这个行业也在不断地变化发展，从以往的比较集屮到现在的分散发展、各具优势的局面。广州的主要的儿个区（天河、海珠、白云等）很有可能成为势均力敌的竞争板块。并且这几个板块各具特色和优势

6、，随着地铁路线布局的扩张和各大主干道的建设、人均消费水平提高和小车拥有量的增加，各区的地域界限将逐渐模糊购房受地域的局限程度将有所下降。②区内竞争激烈：目前木项目的所在区域已有的发展商推出大型楼盘，如•…将会给本项目代带来巨大的冲击和威胁。预计等到本项目推出时会有更多的大型楼盘推出，到时竞争又多么的激烈可想而知。后金融危机：市场经济又重新稳定发展，投资者又重新把资金投资到股票、基金、外汇、国债等，从而分流了一定资金在这方面上，减少了投资房地产的资金。周边以及政府的利好政策带动：rti于广州市政府把反战目标地位在广州会展中心的建设为契机和核心，发展成为以会展聘览、国际商务、信息

7、交流、旅游服务为主导，兼具到品质居住生活功能的RBD(RECREATIONBUSINESSDISTRICT)型、生态型的新城市屮心组成部分、琶洲的发展规划拟分为三大功能区：居住、商务、文化休闲综合园区，会展博览园区、居住、高新技术产业的综合园区。所以琶洲地价将不断升值的机会。