中国房地产市场分析-基于投资品视角

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1、中国房地产市场分析——基于投资品的视角0序言在国家统计局每年的国民经济核算中，在统计分行业增加值时，将三大产业细分为20个行业。这其中有一个行业，它在国内出现的时间不长，但却迅速成为全国城市居民最关注的行业，也是在各大媒体上曝光率最高的行业，它就是房地产业。每家公司里、每张酒桌上、每个城市家庭中的每个人，都在讨论房地产。吴晓波先生提到过这样一个现象：以前他去大学里演讲，讲完后大学生一般问关于就业和创业两类问题，比如我现在有一个好项目，是不是可以学比尔·盖茨不读书了；但他去年底去川大演讲时，“十个人

2、九个站起来问我房价的问题”，他非常吃惊，感觉到中国老百姓已经彻底被房价绑架了。他指出，这是自1989年以来，20年后中国大学生首次开始关注社会问题。在全民关注时代，开发商、政府、专家和媒体人纷纷利用各种渠道表达自己对房地产市场的观点，基于保护言论自由的价值观，他们表达观点的权力应该得到充分尊重。但对于广大购房者和观望者来说，缺乏专业知识和统计数据，大多数人还缺乏独立思考能力，所以关注来关注去，基本上还是被他们的观点牵着鼻子走，这个就是话语权的力量。在拥有信仰的社会中，还存在一些独立学者，他们不代表

3、任何利益集团，独立地向社会发表观点，但在中国这样的人似乎太少了一点，学者往往被一些利益集团赎买，专家变成了“砖家”。那么，我们怎么才能看清房地产市场的未来走向呢？其实并不难，有一点独立思考的能力，有一些向全社会公开的信息，最重要的一点，有常识，就够了。1.中国商品房的投资属性世界上所有的商品都同时具有消费属性和投资属性，有的商品投资属性很弱，它主要表现出消费属性，所以一般称为消费品；反之，则称为投资品。对于买受人来说，他为商品支付一定的对价，目的是获得一定的效用。如果他通过使用商品获得效用，那么他

4、的购买行为就定义为消费；如果他通过商品的增值或商品的孳息获得效用，那么他的购买行为就定义为投资。区分一件商品是消费品还是投资品非常重要，因为影响两者价格的因素不尽相同。笼统来说，两者价格都由供求关系决定，但对于消费品，我们应该关注供应量和需求量的关系，对于投资品，我们应该关注供应量和货币供应量的关系。什么意思呢？我们来举两个例子。首先看彩电，这个是典型的消费品，因为第一，彩电买回来后不会产生任何孳息，第二，几乎没有人买彩电的目的是为了在若干时间后以更高的价格卖出去。那么，决定彩电价格的就是全社会彩

5、电厂商的供应量和全社会家庭对彩电的需求量，特别注意，这两个“量”的单位都是彩电的计量单位“台”。对于彩电来说，供应量可以近似用生产量代替，因为彩电生产出来不向市场投放、而囤积在仓库里没有任何意义。2010年全球预计生产2.5亿台彩电，但今明两年全球需求量均不足2.5亿台，所以彩电价格必跌无疑（当然，具体到彩电的细分品种，比如液晶、CRT、等离子等等，可能情况会不一样）。再看股票，这个是典型的投资品，因为人们买股票通常要么为了收取孳息（股利），要么为了在若干时间后以更高的价格卖出去。在决定股票价格的

6、供求关系中，“供”就是指股票的供应量，它表示一定时间内愿意出售的股票数量，计量单位是“股”，提高IPO密度、大盘股IPO、增发、股票股利和大小非解禁是中国股市增加供应量的主要途径。注意，股票的供应量通常小于所有发行在外的股票数量，因为有的人会出于收取孳息或赚取差价的目的将股票“囤积”在手中，不向外出售，这是投资品和消费品的重要区别。“求”不是全社会需要的股票数量，而是从中央银行印钞机里流出的货币中，流入股市的金额，它的单位是“元”。因为股票不是人类社会的必需品，很难说全社会需要多少股股票。货币从中

7、央银行印出来后，流向了各个社会成员，比如企业和个人，这些社会成员在购买了能满足其效用的消费品后，剩下的货币必然会用于购买投资品，其中一部分会用于购买股票，这些货币就构成对股票的需求。比如目前发行在外的股票一共有100股，其中愿意出售的有50股，目前价格为10元。这时有1000元增量资金流入股市（需求增加），它会买下这50股，股价上升至20元。有人可能会说，消费后剩下的钱可以储蓄，为什么说必然会去投资。其实我们可以这样理解，储蓄就是购买银行发行的债券，比如你存一年定期就是购买由银行发行的、年利率为2

8、.25%、期限为一年、评级为AAA的免税债券，本质上也是投资。好了，到这里我们知道，要判断一件商品的价格走向，首先分清它是消费品还是投资品，然后分别分析其供求关系。房价走势众说纷纭，除了立场不同外，还有就是人们对商品房的定位存在分歧。在成熟市场经济国家，比如美国，商品房属于消费品，大家买房子就是为了自己住，那么就可以用分析彩电的办法去分析商品房；但是在中国，商品房属于哪一类，没有统一的认识。中国的商品房，有的人买来住，有的人买来获取孳息（房租）或赚取差价，所以它既有投资属性又有消费