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1、FUJIANFINANCE金融热点透视实务我国房地产市场调控政策效应探析———以泉州市为例□课题组(中国人民银行泉州市中心支行,福建泉州362000)摘要:2010年以来,国家出台了一系列房地产调控政策,综合运用税收、信贷、限购等手段,对房地产市场进行全方位调控,政策力度不断加大。本文以福建省泉州市为例,全面评估分析房地产调控政策对我国二、三线城市房地产市场产生的效应及其原因,并从金融信贷、财税、产业等层面,提出进一步增强宏观调控政策效应的建议。关键词:房地产市场;宏观调控;政策效应中图分类号:F293.31文献标识码:A文章编号:1002-2740(2012)
2、01-0029-04为遏制房价过快上涨,2010年以来国务院以及人民银行、银监会等部门陆续出台了一系列房地产调控政策,从调节市场供需、大力推进保障性住房建设和强化房地产市场监管等方面,综合运用税收、信贷、限购等手段,对房地产市场进行全方位调控。本文以宏观调控背景下泉州市房地产市场为视角,评估2010年以来房地产调控政策对区域房地产市场所产生的短期与中期影响,探究影响调控政策效应发挥的因素,并提出相关图12009~2011年6月末泉州市住宅销售情况的政策建议。数据来源:泉州市统计局。一、2010年以来房地产市场调控政策实施效应注:①2010年1月7日,国务院办公厅
3、出台《关于促进(一)调控政策出台对房地产市场的成交量具有短房地产市场平稳健康发展的通知》,被称为“国十一条”;期影响。从2010年以来历次房地产调控政策出台后的房②2010年4月17日,国务院下发《关于坚决遏制部分地产市场成交数据可看出,政策出台的当月及次月就已城市房价过快上涨的通知》,被称为“新国十条”;对泉州住宅销售量产生影响(如图1所示)。但是从商品③2010年5月26日,住房和城乡建设部、人民银行、银住宅销售面积和销售额两项指标来看,2010年商品住宅监会三部门联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中销售面积和销售额同比分别增长17.32%和26.73%,
4、2011第二套住房认定标准的通知》;年上半年商品住宅销售面积和销售额同比分别增长④2010年9月29日,住房和城乡建设部等八部委出台8.71%和43.46%,环比分别增长15.45%和32.01%。因而,五项调控政策,被称为“九月新政”或“新国五条”;从中期来看,此轮调控政策未对该市住宅市场的销售产⑤2010年11月2日,住房和城乡建设部、财政部、人民生显著影响。银行、银监会联合发布《关于规范住房公积金个人住房贷(二)房地产价格并未出现明显下降。2010年以来启款政策有关问题的通知》;动的新一轮房地产调控政策,虽然有效抑制了泉州市部⑥2011年1月26日,国务院
5、办公厅下发《关于进一步分不合理的房地产需求,但该市商品住宅均价总体呈现做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,被称为“新震荡上升趋势,并未对房地产调控政策做出显著反应,国八条”。收稿日期:2011-11-24课题组组长:谢仲庆课题组成员:王志强何雪韵陈珺洁执笔:何雪韵陈珺洁29福建金融2012年第01期金融FUJIANFINANCE热点透视实务2011年1~5月商品住宅均价则出现连续数月上升(如图2比锐减40.54%,10~12月月均发放个人住房贷款额仅为所示)。据统计,泉州市区住宅均价从2010年10月开始持4.43亿元。2011年1~4月,受年初银行信贷额度
6、相对宽松以及新楼盘发售带动的影响,个人住房贷款发放额有所回升,但在其后的月份又呈现下降趋势(如图4所示)。图22009~2011年6月末泉州市商品房和住宅平均价格数据来源:泉州市统计局。续上升,亦体现出较强的价格“刚性”。图42009~2011年7月末泉州市个人住房贷款发放情况(三)住宅开发投资受调控政策的影响较明显。2010数据来源:中国人民银行泉州市中心支行金融统计资料。年泉州市房地产开发投资在经历1~2月份的短暂回落之后,于3月份出现反弹并在3~11月份之间保持平稳,全年累计完成房地产开发投资同比增长38.43%。值得注意的是,该市商品住宅开发投资明显受到
7、密集出台的房地产调控政策的影响,2010年完成住宅开发投资同比仅增长9.73%。2011年以来全市房地产开发投资继续保持增长势头,1~6月累计完成房地产开发投资同比增长38.59%;累计完成住宅开发投资同比增长47%。图52009~2011年8月末泉州市住房贷款加权平均利率及上浮比率走势数据来源:中国人民银行泉州市中心支行货币信贷月报表。同时,在房地产政策调控与银行获利动机的共同作用下,各银行逐渐取消原本执行的优惠利率,并对第二套及以上住房实施上浮利率,泉州市个人住房贷款利率于2010年初逆转了2009年的下行走势并逐季攀升。图32009~2011年6月末泉州市
8、房地产开发投资情况201
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