我国房地产市场调控政策的综合效应评价研究

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1、我国房地产市场调控政策的综合效应评价研究张风华1，孙熙隆1,刘佳佳1，高雅1，汪寿阳1（1.中国科学院大学经济与管理学院，北京，100190）摘要：本文借鉴以往研究房地产市场政策评价指标，加入供需比、房价收入比等指标，采用因子分析、SVAR等方法，从政府、市场和民生三个层面对我国房地产市场进行综合评价。研究发现：上海房地产市场易受政策影响，历次政策调整会引起上海市房地产综合评价得分波动较大；温州市房地产市场综合评价综合得分低于全国均值和其他城市分值；同时，货币政策中增加基础货币发行量，会对房地产市场产生长远影响，并存在区域差异；调整利率

2、会对房地产市场产生短期影响，并且这种影响不稳定。关键词：政策评价，综合效应，因子分析，SVAR1.引言我国政府自1998年实施住房制度改革，房地产市场进入快速发展阶段。在发展过程中，政府也制定房地产市场相关政策，对市场中出现的问题实行调控。按照政策调控的目标不同，大致可以分为四个阶段：第一个阶段，1998年至2004年期间，我国政府促进房地产市场发展，特别是促进房地产开发投资增长，使房地产市场成为新的经济增长点；第二个阶段，2005年至2008年期间紧缩性调控政策，目的是抑制过快上涨的房价，防范房地产市场金融风险，调整不合理的住房供应结

3、构；第三个阶段，2009年期间由紧缩向宽松转变，受2008年下半年全球金融危机影响，整个房地产市场处于低迷状态，中央制定各项政策刺激房地产市场发展；第四个阶段，2010年初到现在稳定房价阶段，在此期间中央采取一系列组合政策，“有保有压”、“重在稳定”是这一阶段调控政策的主要基调。（周江，2007；黄少安，2012；吴艳，2013）因此，我国政府调控房地产市场是多目标调控的过程，以房地产市场发展促进宏观经济发展为前提，抑制过快上涨的房价，合理调整住房供应结构，保障“住有所居”。图12005年7月至今我国房地产市场主要调控政策注：2008年

4、以来重要的房地产调控政策，其中除了“国十三条”是房地产市场刺激政策外，其余基本都是抑制政策。同时，因为全国各个省市、地区的经济发展水平，资源禀赋，居民生活质量等存在较大差异（王先柱，2011；黄少安，2012；李秀婷，董纪昌，2014），在各项调控政策实施之后，全国不同省市、地区政策实施的效果也不尽相同。例如，自2004年政府出台一系列房地产业调控政策一年后，青岛、上海的商品房销售价格涨幅依然逆市上扬，而广州大连等城市涨幅回落明显，温州、深圳等城市则已经开始下降。因此，应区分区域和城市对房地产市场相关政策效果进行评估。1.文献综述房地产

5、宏观调控是整个国民经济宏观调控的一部分，是国家对房地产业进行有效管理的基础。根据本文研究的需要，对国内外房地产政策评价研究已有文献进行综述。关于房地产宏观调控问题，国外学者在各个方面进行了研究。从已有的研究成果来看，各类研究成果从不同方面和不同角度评价房地产市场调控效果，但是主要集中对单一指标或者对单一政策进行评价。在土地政策方面，Wu（2012），Wen和Goodman（2013）研究房价与土地价格之间的关系，认为土地政策对房地产价格波动产生重要影响。在住房保障政策研究方面，Goodman（2008）等指出政府应调控房地产市场经济所不

6、能触及的方面，对保障房的建设和规范进行有效的干预；同时，Moulton（2014）对比研究金融危机前后美国房地产市场，发现保障性住房政策对信贷市场及房地产市场的泡沫没有显著影响。在货币政策方面，Aoki（2004）等分析了房地产金融调控政策对房地产市场交易的影响，表明利率调控、信贷调控等对房地产市场交易均会产生显著的影响；Iacoviello（2004）建立带有名义贷款和房价间接约束的货币经济周期模型，研究结果表明需求是随着住房名义价格的变动而变动，而且变动的幅度是逐步放大的，在利率一定的条件下，名义贷款减缓了供给的波动，因此在货币政策

7、中房价的变动和名义贷款变动产生的效果可以相互抵消；Wei（2014）研究货币政策在我国房地产的传导机制以及在不同区域产生效果的差异，研究结果表明东部沿海地区房地产市场投资更多取决于银行贷款规模，与其他地区相比，东部沿海地区房地产市场对货币政策更加敏感，提醒政府要考虑相同政策对不同区域产生的不同的效果；Gabriel（2014）采用结构性因素向量自回归模型（astructuralfactor-augmented，SVAR）研究非常规的货币政策对房地产市场的影响，结果表明扩张性的货币政策会使降低住房抵押贷款利率，同时增加房地产开发商和REI

8、Ts的回报，但是非常规货币政策的效果会很快消退，因此在经济不景气时，多次非常规的货币政策调控是必要的。Gabriel同样认为相同政策在不同地区会产生不同的效果。此外，相关研究多聚焦于公共政策的执行问题及其评