《目标成本制定讲义》PPT课件

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1、目标成本制定目标成本的制定是成本控制的基础和依据合同预算部唐宇清2008.10.31目标成本的制定是成本控制的基础和依据其测算依据项目的不同时期而有所不同项目的成本测算分类结论从这张表中我们可以清晰地看出，在拿地之前及之后都必须对项目进行测算通过测算我们就可以作出一些判断在拿地做项目之前，进行成本测算是非常必要也是必须做的各个阶段的关系前一阶段均是后一阶段的约束条件后一阶段均是前一阶段的修正与补充如后一阶段测算要突破前一阶段成本目标，必须经过专门的程序拿到地后如何才能取得合理的利润？为了回答上述问题，需要制定项目的目标成本为什么制定目标成本就能回答这个问题？一、为什么要制定项目的目标成本？

2、有了目标才能谈控制，才能进行评价是否已经达到我们的预想，没有目标，控制的结果就无法评价，更无法进行比较。比较是需要参照物的从项目本身的角度：我们可以理解为是项目盈利的理论基础（通过测算，才能预知我们做项目到底是亏还是赚，赚多少？赔多少？）是项目管理人员执行的依据是进行项目成本后评估的参照二、项目目标成本的制定依据？1、项目可售面积2、项目预测销售价格3、公司的利润率要求∑售价*∑可售面积—确定预计利润=项目全部成本目标成本应在什么阶段制定？在各个阶段都需要制定目标成本今天所说目标成本是指可实施的目标成本，我们认为应该在规划方案完成，布品决策会完成之后确认了各项具体的指标数据，同时对重要材料

3、进行了确认说的更清楚一些，就是：理由布品决策与成本测算是相辅相成的，没有布品决策，成本测算就缺乏依据，更谈不上实施，反之，没有成本作为控制的依托，布品决策就失去了赖以生存的价格基础，同样也是不可行的，举例：上河名居样板区园林工程经过论证：我们花费了很大的财力、物力、人力建造的中心花园环境并没有对销售带来促进，也没有提升产品的价格，从营销的角度分析，在该地区买房的客户是属于价格敏感型的，对环境的品质并没有过高的要求结论应降低园林工程的造价降低多少，以满足营销的基本要求为准什么叫营销的基本要求：就是不发生违约举这个例子发生的时间不是很恰当，测算有点滞后，但却能说明问题，成本的确认要以客户的需要

4、并能为之买单为导向，如不能认可并为之付出更多金钱，则提供最基本的需要或满足强制性规范要求即可变更的原因我们是企业，不是公益部门或福利单位盈利是我们生存的基础过多的提供超值服务，可能会消减市场盈利能力，甚至亏损三、如何制定项目的目标成本呢？需要对项目的成本组成进行分析经过分析，我们认为可以把成本分为三大类十二项：三大类：（一）工程成本（有8项）（二）期间费用（有3项）（三）营业税金及附加（一）工程成本1、土地成本2、前期成本3、主体工程建筑成本4、主体工程安装成本5、红线内市政成本6、园林环境成本7、配套设施成本8、开发间接费（成本）（二）期间费用1、管理费用2、财务费用3、销售费用（此项也

5、可以单独列项）（三）营业税金及附加这里确定的方法和标准可能和教科书上说的有所不同，关键是要把项目开发发生的全部费用都要包含在内。以上所列的均是大项，建设过程中发生的费用都可以列入到上述12项费用中。下面做具体分析作为项目而言,首当其冲的,就是对项目的建安成本进行测算建安成本的测算是核心项目销售要以此为依托进行从上面的图示可以看出，除土地成本外，建安所占工程总投资的比例是最大的对其测算的准确与否直接影响成本控制与工程盈利水平包括内容因而，需对工程项目按建筑与安装分别进行测算：主体建筑工程费制定目标成本的原则，通常遵循2、8原则，就是将对工程造价影响大的，实际操作易于控制的项目，在目标成本里得

6、以明确体现，具体说，就是：1、基础工程2、结构工程3、粗装修工程4、门窗工程5、外装及公共部位装修工程6、室内装修工程等的成本进行重点监控基础工程土方工程降水工程桩基工程护坡工程等土方工程可以按楼座基底面积乘以挖深+放坡进行测算降水工程可按楼座基底面积进行测算桩基及护坡工程可按楼座基底面积进行测算结构工程结构工程测算目标制定钢筋及混凝土含量，钢筋的含量对成本的影响巨大含量增加含量增加1公斤10公斤每平方按5元成本进行计算每平方按5元成本进行计算5元/平方米50元/平方米装修工程可以分为外装修门窗室内装修、公共部位装修等外装修主要包括保温及外墙面饰(涂料墙砖等)门窗工程主要包括外立面窗

7、和户门,公司目前所做的基本是粗装修，故涉及其它的门窗不用进行测算室内工程主要包括地面垫层、抹灰和腻子的费用对于商品房而言，公共部位，主要指：电梯厅走道楼梯间等对这些部位进行造价控制也是必要的，因而应分别列项进行测算在完成这些大项的测算后,建筑部分的成本基本就可以制定完成了其他小项可以通过给定一个测算指标值作为目标成本主体安装工程费分为室内水暖气电及电梯通风消防工程水暖气电测算依据主要依据经验数据,辅之各种管材的选择进