东苑路项目提案

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1、所有成功的营销案例都来自于对市场和客户的深刻理解，世界著名营销大师菲利普·科特勒说过：市场营销的核心就是发现未被满足的市场需求并满足之。本策划案试图建立此项目的竞争优势，请与有志者共图。行千里而不劳者，行于无人之地也。——《孙子兵法·虚实篇》广元市东苑路地块一、广元市简介1、历史文化远在西周时，今广元市中区昭化一带即有先民聚居为邑。战国时，昭化是苴侯国国邑所在，地名葭萌。元世祖至元十四年（1277年），改利州路为广元路，取元朝德威广播、疆域广大之意，这是广元名称的由来。明代初设广元府，旋降为州，

2、洪武二十二年降为县，属保宁府。1933年初至1935年4月红四方面军曾在这里建立川陕革命根据地。解放初期，先后为剑阁、广元专署所在地，1953年3月并入绵阳地区，1985年2月撤县建立广元市。2、自然气候广元市位于四川盆地北缘，北靠甘肃、陕西两省，南接南充市，西临绵阳市，东界巴中地区。市境历来为出川北上的交通必经之路，素称“蜀北门户”。广元市属山区地貌，高中山占55％，低山深丘占44.2％，有少量的河谷平坝。年平均气温为13.9℃—17.4℃，日照为1338—1560小时，无霜期223—290天

3、，常年降雨量为972—1142毫米，气候温和，四季分明。3、交通广元是成都、西安、重庆、兰州四大城市交通线的交汇点，广元火车站为国家一级编组站，境内宝成铁路、广乐铁路在市区交汇，国道108线、212线在市内交汇，成广高速公路、广元至宁强高等级公路全线通车，广元已成为连接大西南、大西北的重要交通枢纽。4、人口广元市总人口3042596人，其中女性146.91万人，占总人口的48.29%；农村人口2393426人，占总人口的78.66%；城市人口649170人，占总人口的21.34%；幅员面积量算为

4、16314平方公里，人口密度为每平方公里186.5人。一、房地产市场分析1、市场需求6月份以来，广元市各个项目客户量及成交量有明显提升，其中主要集中在东坝区域、南河区域。主要有以下几个项目：皇都首座：每天接待客户20-25组，成交量明显；江南星城：每天接待客户10-15组，成交量较低；瑾瑞逸城：每天接待客户15-20组，成交量良好；翰林广场：每天接待客户20组左右，排号情况良好；城市花园三期：每天接待客户10组左右，成交客户比例较低；翡翠城：每天接待客户5组左右，基本无成交。从以上数据分析后得出

5、：广元市的购房者数量在不断增大，如何把握客户将是最终成交量的重要环节。而价格定位低的项目，销售情况、客户来访量都比较好，因此而占据了广元楼市的大半江山。定位较高的项目如瑾瑞逸城、城市花园三期等项目，销售业绩平平，客户来访逐渐减少。2、市场放量※以上数据来源于6月26日政府职能部门主持的会议从以上数据分析，自07年以来，广元市上半年的房产成交比例逐渐下降。因地震、经济危机的影响，广元市在今年上半年的市场放量比较少，切房价一直在攀升。选择面的减少，在一定程度上影响了购房者的心态。3、广元市新开楼盘罗

6、列区域名称总建筑面积总户数施工进度销售进度南河皇都首座208956.871636基础一期30%锦绣人和21076.4198基础未售瑾瑞逸城73000546多层4楼、电梯基础多层已售85%电梯15%和谐人家25877.69222部分四楼、电梯基础楼多层已售80%电梯10%江南星城49097.42378基础一期65%，二期未售东坝翰林广场50000288二楼排号阶段龙眼花园4期20000200四-五楼已售95%城市花园3期69000385已施工至12楼已售65%上西则天新景42000179已施工至1

7、楼已定60%小结：从最近的市场数据表明，今年上半年，广元市房地产投入开发的项目在大量增加，而这些项目均在今年下半年大量投放市场。放量的增大将会在一定程度上影响东苑路项目，对整个项目的整体推盘手段、项目定位策略、操作手段等都提出了极高的要求，也将给策划带来了一定的挑战。4、消费群体特征分析◎年龄分析：根据对广元市各在售项目调查得知，广元市楼盘的消费者主要集中在25-55岁之间。其中25-35岁的消费者为刚性需求；35-45岁的消费者多为成功人士，因地震等原因，以改善生活条件为换房理由；投资消费者多

8、以50岁左右居多，占20%-25%，此类客户可投资，亦可自住，属双向选择。◎区位分析：从以上数据分析，市区楼盘的消费者有58%来源于市区的各个角落，而县区的购买力也是不容忽视的，他们占据了城区住宅销售的38%，省外客户以甘肃、陕西为主，占总消费群的4%左右。◎购买用途分析：50%多消费者选择了自主，其中包括了刚性需求的客户，也包括二次置业来改善生活条件的成功人士；大概25%的客户选择投资或自住，其原因主要有对现有住房的小区环境的不满、对现有住房的交通不满、对现有住房物业管理的不满、城市经济增长，