保利-上海保利香槟苑项目提案报告

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1、着眼未来，立足现在——保利香槟苑项目提案报告着眼点未来发展力着力点当前市场力战略高度整体策划思路整体策划思路当前市场性一期操作方式未来发展性战术角度后期上升空间未来，我们能看见什么？视野一——东外滩规划渔人码头博览旅游观光区杨浦大桥特色滨江商务社区复兴岛度假休闲会展区滨江科教区高新技术产业带宝地地产上海实业三面包围由西往东逐步推进区域环境提升，吸引外界目光；改善景观效果，提高房产品质；规划逐步实施，地产潜力体现。视野二——品牌前景保利地产：1992年成立；五大发展商之一；全国开发项目近50个；在全国范围内储备了大量开发用地……视野三——项目后续产品地

2、块较方正；容积率降低；社区感呈现；产品未定型。打造高品质精品社区现在，我们看见了什么？挑战与机遇挑战一——项目区域市场现状控江路板块在售楼盘分析项目周边区域二手房价格情况区域楼盘分布本案楼盘名称占地面积总建筑面积容积率华谊星城1.84.82.7阳明苑0.441.523.5宝地东花园6.02172.5海上花（恒阳花苑）3124华升新苑9.88192.25海尚佳园362.09珠江香樟南园6172.83中轩丽苑4102.5控江路板块楼盘——产品描述区域楼盘列表——容积率楼盘名称建筑形态容积率华谊星城小高层2.7阳明苑小高层3.5宝地东花园高层2.5海上花多

3、层、高层、城市别墅4华升新苑多层、小高层2.25海尚佳园小高层2.09珠江香樟南园小高层、高层2.83中轩丽苑小高层2.5楼盘名称华谊星城阳明苑宝地东花园海上花华升新苑海尚佳园珠江香樟南园中轩丽苑2R105-10897-10210482-8582-10992-10692-9987-1053R122-132104-155136-141106121-144126124112-116区域楼盘列表——户型比较区域楼盘列表——成交价格区域楼盘列表——分布带本案区域楼盘列表——成交套数区域周边二手房控江路板块在市场总结住宅楼盘容积率高，以小高层公寓产品为主体以中

4、档社区为主，体量基本在10-17万平方米自住型区域，经济性户型较受欢迎价格区域性较为明显，环内价格基本在1-1.1万成交情况缓慢，个案每月成交25套左右项目周边二手房价格在9500-9900区间内环内最价区域，但销售依然平缓可见市场需求量仍然需要一定刺激，才能爆发挑战三——地块周边环境现状工业厂房多；绿化植被少；破旧棚户多；优质项目少；私营摊点多；商业设施少。区域环境难如人意挑战四——产品品质现状一期项目地块形状狭长；项目过于接近其他社区；体量偏小不具规模效应；地块局促导致品质局限。机遇一——地段好，竞品少华谊星城宝地东花园海上海机遇二——完善的教育

5、医疗机遇三——便捷的出行交通本案眼下，我们应当有何目标？目标一：一期产品引爆市场目标三：后期产品利润最大化目标二：保利品牌的良好市场口碑目前，我们该怎么做？？三步走战略第一步：销售策略，运筹帷幄第二步：业务计划，速度控制第三步：现场执行，专业行销第一步：销售策略，运筹帷幄项目定位策划原则销控策略核心资源价格策略紧凑户型生活配套保利品牌产品特质交通配套周边规划配套售楼处形象塑造样板房形象塑造准一梯一户设置自身商业建设公交线路丰富轨道M4号线核心卖点品质保障品牌逐步渗透项目定位东外滩板块、内环线内高品质品牌住宅小区强调：规划／地段／品牌策划原则创新——品

6、牌导入，开发品质新领域形象——塑造品牌的基础蓄水——以客户积累为创造业绩的出发点效率——速度制胜，以少制胜效益——效益最大化销控策略推量控制、价格控制、时间控制三位一体期数阶段总量（套）去化（套）价格策略一期预约期///强销期推出总量的56.4%68入市价格以略低于客户心理价位为基础二期持续/预约期推出首期余房29在保证期速度的前提下，适当提价，制造价格攀升迹象强销期推出总量的43.6%54略微提升价格入市，突出景观座优势收尾期推出全部剩余房源20持平的价格完成整盘去化目标价格策略关键思路：控制总价入市，快速去化引爆市场，制造话题营造市场口碑清盘扫尾

7、期10天第二强销期1个月强销持续期40天第一强销期1个月销售预约期2个月8月10月12月12.252月销售计划安排第二步：业务计划，速度控制准备期项目预热期，向筹备正式启动工作。时间：06年7月1日——8月1日业务执行：1、业务人员进场培训；2、业务人员产品熟悉；3、业务人员周边环境熟悉；4、销售道具到场；5、媒体宣传逐步展开；预约期积累意向客户时期，试探市场时间：06年8月1日——9月30日业务执行：1、地毯式攻击2、预约卡发放；3、业务人员周边环境熟悉；4、销售道具到场；5、媒体宣传逐步展开；第一强销期引爆第一波市场销售热潮时间：06年10月1日

8、——10月31日业务执行：1、举办大规模开盘认购活动；2、完成客户签约；3、媒体炒作（小众销售）；４、传播热