物业管理员培训系列教材

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1、物业管理员培训系列教材物业管理实务淮北房管局联合编写淮北职业技术学院建筑工程系2010年10月20日-51-目录第1章物业管理招标与投标4第2章前期物业管理25第3章房屋及设施设备管理82第4章物业环境管理103第5章公共秩序管理服务122第6章物业综合经营服务146第7章物业租赁管理159第8章不同类型物业的管理与服务175第9章客户服务管理205第10章物业管理质量管理体系228-51-前言物业管理实务是物业管理人员必修的一门主要课程。掌握物业管理业务的基本知识和操作技能，是物业管理专业岗位群所应必备的基本理论素质和专业业务素质的最基本要求

2、，是从事物业管理工作的先决条件。通过该门课程的学习，能够对物业管理行业有一个概括性地了解，能够对物业管理的管理服务范围和基本业务项目有一个总体认识和把握，对于学员了解、认识物业管理专业的学习目标，促进专业知识和业务技能水平的提高，有着重要的基础奠定作用和积极的指导作用。本课程作为一门“实务性”课程，力求淡化理论，侧重于掌握业务处理程序和处理现实工作问题能力的培养。教材编写，还综合了物业管理行业岗位群要求，充分考虑了学员职业资格考试的相互兼顾，采用模块体例，较好地实现了对企业培训的“菜单式”服务，有效地保证了学员使用、企业系列培训和专项培训活动的

3、开展。本培训教材由淮北职业技术学院建筑工程系主编。淮北房管局通审了全稿，提出了许多宝贵的改进意见，谨致谢忱。教材编写中，我们力求做到尽善尽美，但由于能力和实践经验的不足，错误之处难免，还望大家不吝赐教。编者2010年10月20日-51-学习目标：通过本章学习，了解并掌握物业管理招标投标的基本概念与应遵守的原则，了解物业管理招标的几种分类方式，掌握物业管理招标与投标在准备与实施阶段的具体程序与做法，掌握招标书的编写要领与技巧，能够编写格式规范的招标书与投标书。关键词：物业管理招标物业管理招标程序招标实施阶段物业管理招标文件物业管理投标物业管理投标

4、程序物业管理投标书物业管理服务总包合同物业管理服务专项分包合同第1章物业管理招标与投标1．1物业管理招标1．1．1物业管理招标的概念物业管理招标，是指招标人（包括物业所有权人、业主委员会，或其法定代表的开发商、物业管理企业），在为其物业选择物业管理者时，通过向社会公开其所制订的管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳物业管理者，并与之订立物业管理合同的过程。其中物业管理公司针对某一项或多项专业服务项目，如保安、保洁、绿化等，进行公开选聘专业服务公司的过程，称为物业管理服务项目的分包。实际上物业管理招标是一个广义的概念，

5、同时包括了开标、评标、定标的过程。物业管理的招标投标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择。根据《中华人民共和国招标投标法》相关规定，招标活动中必须遵循“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。1．1．2物业管理招标的方式物业管理招标从不同的角度来看可以有不同的划分方式。按内容划分，可分为单纯物业管理招标和物业管理与经营总招标；按招标对象的广度划分，可分为公开招标、邀请招标与协商招标；按物业管理的招标项目划分，可分为全方位物业管理招标和单项目物业管理招标；按物业管理招标主体的不同划分，可分为开发商主持的前期物业管理招标、业主委员会主持的物业管理招标

6、和委托咨询型物业管理招标以及物业管理公司的专业项目招标等。物业管理招标最常见的划分方式是按招标对象的广度划分，即公开招标、邀请招标与协商招标。1．公开招标-51-是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。2．邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。3．协商招标协商招标又称为议标，是指招标人不公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担的投标人，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。实质上，协商招标可以看作是更小范围的邀请招标，目前是一种不可或缺的物业管理招标形式,较适合于具有一定业务联系和相互比

7、较熟悉的物业管理企业，或具有特殊管理要求的中小规模的物业管理招标项目。1．1．3物业管理招标程序物业管理招标程序一般包括准备、实施和结束三个阶段。1．准备阶段准备阶段是指从招标人决定进行物业管理招标，到正式对外发布招标公告之前的这一阶段所做的一系列准备工作。主要工作有：成立招标机构、编制招标文件、确定标底。2．实施阶段招标实施阶段是整个招标过程的实质性阶段。主要包括：发布招标公告或投标邀请书，组织资格预审，召开标前会议，开标、评标和定标。1．1．4物业管理招标文件物业管理招标文件是物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范文件。不同物业管理

8、服务类型的项目其招标文件的内容各异。一般的招标文件内容基本包括三大部分：第一部分，投标人应了解并遵循的规定，具体包括招标公告（投标邀请书）、投标人须知