第八章物权法律制度(3)

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1、【考点七】物权的民法保护（★）（P309）1．物上请求权（2011年调整）（1）请求返还原物【案例1】老王将自己的房屋出售给叶某，并将房屋交付给叶某使用，但是未办理过户登记；本案中，所有权尚未发生转移，老王仍是房屋所有权人，但老王无权要求叶某返还房屋，因为叶某对房屋的占有是有权占有。【案例2】老王将自己的房屋出售给叶某，并将房屋交付给叶某使用，但是未办理过户登记；老王去世后，小王继承了老王的遗产，并将房屋卖给不知情的杜某，办理了产权转移手续。本案中，叶某的占有相对于老王、小王而言是有权占有，因此老王和小王均无权要求叶某返还房屋；但是叶某的占有相对于杜某而言是无权占有

2、，杜某取得房屋所有权后可以要求叶某返还房屋。（2）请求排除妨害或者消除危险2．债权请求权（1）物上请求权基于物权本身产生，因此其权利的行使不以相对人有过错为必要。债权请求权则多以相对人主观上有过错为必要。（2011年新增）（2）在物权因他人的违法行为受到侵害时，如果有标的物的实际损害，可以同时发生物上请求权和损害赔偿请求权，故物上请求权与损害赔偿请求权可以并存。【考点八】所有权（P310）（一）业主的建筑物区分所有权（★★★）【解释】建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系产生的成员权三种权利构成。三种权利是一个整体，不得分离（其中，专有部分所

3、有权是主权利，共有部分的权利和成员权是从权利）；权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权；在转让专有部分所有权时，共有部分的共有权及共同管理权必须随之转移。1．业主的界定（2011年新增）业主是指依法登记取得或者根据物权法有关规定取得建筑物专有部分所有权的人。【解释】基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。2．物业使用人的权利、义务（2011年新增）专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法

4、作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。3．物业费的交纳（2011年新增）业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业服务企业可以请求业主承担连带责任。4．专有部分所有权的行使（1）业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，如业主对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙等。（2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。5．车位占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车

5、位，属于业主共有；为了解决车位紧张问题，即使是属于开发商所有的车位，法律也对开发商的处分权进行了限制，要求在建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库首先满足业主需要。6．业主大会的决议（1）一般决议：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。①制定和修改业主会议议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人。（2）特别决议：应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；②改建、重建建筑物及

6、其附属设施。【解释】“业主人数”按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；“专有部分面积”根据不同情况处理，一是按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算，尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；“建筑物总面积”则按照前项的统计总和计算。【相关链接1】出席会议的同一表决组的债权人“过半数”同意重整计划草案，并且其所代表的债权额占该组债权总额的2/3以上的，即为该组通过重整计划草案。【相关链接2】债权人会议通过和解协议的决议

7、，由出席会议的有表决权的债权人“过半数”同意，并且其所代表的债权额占无财产担保债权总额的2/3以上。7．建筑物区分所有人在转让其权利时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。（二）共有（★★★）按份共有共同共有对内关系占有按份额占有共同（平等）占有使用由全体共有人协商决定共同（平等）使用收益/费用按份额享有/负担共同享有/负担处分份额自由处分，但共有人在同等条件下享有优先购买的权利物应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外全体共同共有人同意对外关系享有连带债权，承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除