【介绍材料】魔方公寓信托受益权资产支持专项计划介绍材料(2)

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1、魔方公寓信托受益权资产支持专项计划优先级资产支持证券介绍材料管理人/销售机构项目安排人/财务顾问信托受托人联席财务顾问申明•所有说明和承诺以公布的《魔方公寓信托受益权资产支持专项计划说明书》（简称“《计划说明书》”）为准•管理人承诺以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用专项计划资产，但不保证专项计划一定盈利，也不保证最低收益，对专项计划未来的收益预测仅供资产支持证券持有人参考，不构成管理人、财务顾问、托管人、销售机构或代理销售机构保证投资本金不受损失或取得最低收益的承诺•中国证券投资基金业协会（简称“中国基金业

2、协会”）对本期证券发行的备案、上海证券交易所同意本期证券的挂牌转让，并不表明对本期证券的投资风险、价值或收益作出任何判断或保证。投资者应当认真阅读有关信息披露文件，进行独立的投资判断，自行承担投资风险•中诚信证券评估有限公司给予专项计划优先级资产支持证券AAA级评级。该评级并不构成购买、出售或持有专项计划优先级资产支持证券的建议，且评级机构可以随时修订和撤销有关评级•投资者购买本期专项计划资产支持证券，应当认真阅读《计划说明书》及有关的信息披露文件，进行独立的投资判断，自行承担投资风险目录第1章产品简介第2章

3、交易结构第3章魔方公寓介绍第4章基础物业介绍第5章担保机构介绍第6章风险揭示与防范措施3第1章产品简介4产品简介产品特点中国首单公寓行业资产证券化国务院政策支持公寓行业发展•本专项计划是中国首单公寓行业资产证券化产品•国办发〔2015〕85、〔2016〕39号等国务院文件•公寓是国际REITs与资产证券化市场的重要基础物明确积极发展长租公寓、发展住房租赁企业业类型，本专项计划的发行为国内公寓实现更大•李克强总理在2016年5月4日国务院常务会议上指范围证券化和REITs操作进行了有益尝试出发展住房租赁市场、发

4、展住房租赁企业长租公寓有利于解决租房行业痛点优质资产与强增信的有效组合•一二线城市房价高企、流动性人口增长创造了旺•双SPV交易架构确保债权关系与现金流稳定性盛的住房租赁需求，公寓出租行业生机勃勃•8个一二线城市30处物业4014间公寓，专业评估•稳定性差、住房体验差、虚假信息、物业管理差机构现金流预测，并设置不合格资产替换机制，等传统民间租房痛点进一步催生了长租公寓发展确保入池资产为优质资产•AAA评级中合担保提供担保增信注：《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔201

5、5〕85号）5《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）产品简介产品概述产品名称魔方公寓信托受益权资产支持专项计划原始权益人魔方（南京）企业管理咨询有限公司管理人北京方正富邦创融资产管理有限公司差额支付机构魔方（中国）投资有限公司担保增信机构中合中小企业融资担保股份有限公司基础资产信托受益权（中航信托•天顺（2016）61号魔方公寓信托贷款单一资金信托）底层资产8个城市30处物业4014间公寓未来三年的经营租金总规模3.5亿元，其中优先级3.15亿元（评级AAA）产品

6、分级/评级次级0.35亿（原始权益人或指定机构持有）证券规模/期限优先01档1亿（期限1年）、优先02档1亿（期限2年）、优先03档1.15亿（期限3年）还本付息方式按季付息，每档到期当年按季度还本拟挂牌场所上海证券交易所6产品简介证券要素要素魔方01魔方02魔方03次级规模（亿元）1.001.001.150.35规模占比28.57%28.57%32.86%10.00%信用评级AAAAAAAAA不评级期限（年）1233次级持有方原始权益人或指定机构持有利率类型固定利率固定利率固定利率无预期收益率付息频率按季付

7、息按季付息按季付息剩余收益本金偿还方式预期到期日前一年度，按季度等额摊还本金到期一次性还本预期到期日2017年12月【】日2018年12月【】日2019年12月【】日2019年12月【】日预计收益率以实际簿记建档为准原始权益人与中航信托签订《资金信托合同》，将资金信托给中航信托，并享有信托受益权。魔方公寓资金信托成立后，基础资产中航信托根据《信托贷款合同》的约定，以自己的名义，将信托资金向借款人发放信托贷款以“特定门牌号的公寓”所产生租金作为入池资产，包括目前签署租约的租户缴纳的租金，以及未来租用上述特定公寓

8、还款来源的租户缴纳的租金，即特定化来自于公寓门牌号，而不是当前的租约合同（魔方公寓的平均租赁期约为0.5～1年）7产品简介增信措施优先/次级分层差额支付及流动性支持将资产支持证券切分为优先级、次级等层级。根据项目当借款人租金收入规模不足以保障专项计划支付当期优安排的各档级证券本金/利息的受偿顺序，次级证券由原先级证券本息时，魔方中国承担差额支付义务，并向借始权益人或指定机构持有款人提供流动性支持以确