魔方公寓信托受益权资产证券化案例分析

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1、分类号：Ｆ８单位代码：１１４２０研究生学号：２０１６１２６１２００２７密级：公开ｉ＾ｆｃ＊ｔｅｓ河北金融学院硕士学位论文魔方公寓信托受益权资产证券化案例分析ＣａｓｅＡｎａｌｓｉｓｏｎｔｈｅＳｅｃｕｒｉｔｉｚａｔｉｏｎｏｆＴｒｕｓｔｙＢｅｎｅｆｉｃｉａｒｙＲｉｇｈｔｏｆＭｏｆａｎｇＡｐａｒｔｍｅｎｔ作者姓名：闫伟婷专业：金融校内导师：封俊国教授行业导师：王郧总监助理培养单位：河北金融学院２０１８年５月魔方公寓信托受益权资产证券化案例分析CaseAnalysisontheSecuritizati

2、onofTrustBeneficiaryRightofMofangApartment作者姓名：闫伟婷专业名称：金融校内导师：封俊国教授行业导师：王郧总监助理学位类别：金融硕士答辩日期：2018年5月河北金融学院研究生部学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师的指导下独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本学位论文引起的法律后果完全由本人承担。学位论文作者签名：签字曰期：＞丨脾〈月Ｚ曰

3、河北金融学院研究生部学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解河北金融学院研究生部有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的纸质版和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权河北金融学院研究生部可以将学位论文的全部或部分内容编入《中国优秀博硕士学位论文全文数据库》和《中国知识资源总库》进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文？。作者签名：校内导师签名：《日期／（：＞年月＜日曰期：４年／月６曰摘要随着中国城市化进程的快速发展，长租公寓市场也逐步走向前台，国家在相关政策方面也给予了

4、大力支持。众所周知，长租行业普遍存在着前期投入大、盈利难、资金周转慢的问题，而普通的融资方式对于新兴的长租公寓行业的信用要求较高。因此，如何能够有效获得低成本的融资就成为该行业面临的巨大问题。魔方公寓进行资产证券化（以下简称“ABS”）融资创新，成功走出融资困境，对整个长租公寓行业而言具有里程碑意义。因此，本文旨在深入研究此案例，寻求其成功经验与不足，为魔方公寓以及长租公寓行业后续进行ABS融资提供强有力的理论支撑。魔方公寓是中国首家连锁集中式长租公寓运营商。本文采用个案研究法，结合ABS的理论与其具体的实际情况，多角度分析魔方公寓信托受益权资产支持专项计划：从市场刚需

5、、利好政策和魔方公寓自身需要等方面分析了项目开展动因；对入池资产的构造和资金管理、增级安排、破产隔离机制等核心环节进行效果分析；用现金流覆盖倍数进行了项目现金流预测；从参与方、基础资产、现金流预测、评级和市场等多个角度进行了项目相关风险及防范分析；此外还从产品特质、结构设计、信用增级等方面分析了项目优缺点。立足于以上分析，本文分别对魔方公寓和长租公寓行业开展ABS提出建议：对前者主要建议其从合理安排信用增级、培养优质基础资产、公募发行拓展融资主体、借鉴储架式发行削减发行成本等角度进行优化；对后者主要从完善相关法律体系、宽严相济灵活监管、健全信用评级体系、培养优质基础资产

6、、对产品进行匹配化设计、分期选择合适的基础资产类别进行ABS融资和结合区块链技术进行ABS实践等方面提出推广化建议。本文创新点在于选取了长租公寓行业首单ABS案例作为研究对象，其在国内学术界尚未引起广泛关注，相关理论研究较少，因此，本文为长租公寓ABS研究提供了一种新思路。本文不足之处在于本项目采用私募方式发行，相关资料难以获取，影响研究的全面性，此外本文研究成果尚未得到检验，其合理性有待验证。同时研究时间和研究水平等限制因素也使得分析内容并不详尽，诸如定价机制、适用税制等方面均未涉及。关键词：长租公寓，魔方公寓，信托受益权，资产证券化IAbstractWithther

7、apiddevelopmentofChina'surbanizationprocess,thelong-termrentalapartmentmarketisgraduallymovingtowardthefront,andthecountryhasgivenstrongsupportinrelatedpolicies.Asweallknow,thelong-termrentalindustrygenerallyhastheproblemsoflargeinvestmentintheearlystage,difficultyinmakin