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1、2011年房地产估价师考试(教材)第二章建设用地制度与政策1、国有土地包括哪些土地?集体土地包括哪些土地?国有土地包括哪些土地①城市市区的土地全部属于国家所有。②矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源属国家所有。③国家依法征收;④农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有土地;⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;⑥由法律规定的除外。集体土地包括哪些土地①农村和城市郊区的土地有的属于国家所有,有的属于农民集体所有;②除法律规定属于国家所的以外,属于农民集体所有。③宅基地和自留地、自留山属于集体所有,集体土地使用权不能流转用于非农
2、业建设,但符合土地利用总体规划并依法取的建设用地的企业,破产土地使用权可以流转;2、土地权属证书有哪几种?①《国有土地使用证》、②《集体土地所有证》、③〈集体土地使用证〉3、国家建设所需土地,可采用哪些途径获得?1)通过行政划拨方式(含征地)取得;2)通过国家出让方式取得;3)通过房地产转让方式取得;4)通过土地或房地产租赁方式取得。4、征用集体土地的特点和原则是什么?特点:1)具有一定强制性;2)要妥善安置被征地单位人员的生产和生活,用地单位向被征地单位给予补偿;3)被征用后的土地所有权发生转移。原则:1)珍惜耕地,合理利用土地的原则;2)保证国家建设用地的原则;3)妥善安
3、置被征地单位和农民的原则;4)有偿使用土地的原则;5)依法征地的原则;5、各级政府征用土地的批准权限分别是多少?审批时应注意哪几点?1)基本农田,以外的耕地超过35公顷的,其他土地超过70公顷的,由国务院审批;2)其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目,由省级人民政府审批并报国务院备案。3)基本农田直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利地、养殖水面等。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公用设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地;未利用土地是指农用地和建设用地以外的土地。6、简述征用土地的工作程序1)申请用地2)受理申请
4、并审查有关文件3)审批用地4)征地实施5)签发用地证书6)征地批准后的实施管理7)颁发土地使用证2011年房地产估价师考试(教材)1)建立征用土地档案7、征地补偿费主要包括哪几项?其标准如何确定?征用耕地的补偿费用包括土地补偿、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费标准:1)征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6-10倍。2)征用其他土地的补偿绱标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。安置补助费:按需要安置的农业人口计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费,最高
5、不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。地上附着物和青苗补偿费:由省、自治区、直辖市规定。8、什么是土地使用权出让?是指国家将国有土地使用权在一定年限内出修让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。9、土地使用权出让的方式有哪几种?1)招标2)拍卖3)协议出让10、土地使用权出让的最高年限国家是怎样规定的?1)居住用地70年;2)工业用地50年;3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年;4)商业、旅游、娱乐用地40年;5)综合或其他用地50年。11、在什么情况下国家可以收回土地使用权?1)土地使用权届满的收回;2)国家有权提前收回土地使用权;3)因土地使用
6、者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权;4)司法机关决定收回土地使用权。12、土地使用权出让合同有哪几类?1)土地使用权出让合同的正本、副本;2)土地使用权出让合同附件;3)补充合同。13、土地使用权出让合同的主要内容?签约双方当事人;出让地块的位置、面积、界线等自然情况;地价款数额、定金、支付方式和期限;土地作用期限;动工及开发期限;取得土地使用权的方式及违约责任等。14、什么是土地使用权划拨?指有批准权的人民政府依法批准,在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权无偿交给土地使用者的行为。15、划拨土地使用权的转让、出租、抵押的条件是什么?转让
7、:一是报有批准权的人民政府审批准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;二是可不办出让手续,但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。2011年房地产估价师考试(教材)出租:1)房产所有权人以营利为目的,将划拨土地使用权的地上建筑物出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家;2)用是单位因发生转让、出租、企业改制和改变土用途等不适宜办理土地出让的,可实行租赁;3)租赁时间超过6个月的,应办理租赁合同,合同期限不得超过出让年限。抵押:抵押时,其抵押金额不应包
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