计算内容-物业经营管理

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1、现金流量图资金时间价值图解收益性物业的现金流单利计息与复利计息（一）单利计息（二）复利计息关系式：名义利率=周期利率×每年计息周期数名义利率与实际利率的关系式例：年利率12%，存款额1000元，期限1年，按季计息，则1后的本利和为多少？名义利率r=12%；周期利率=3%；每年计息周期数=41.一次支付的现值系数和终值系数2、等额序列支付的现值系数和资金回收系数3、等额序列支付的终值系数和储存基金系数4、等差序列的现值系数和年费用系数5、等比序列的现值系数和年费用系数六、复利系数的应用［例3－l］已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，问该笔贷款的实际利率是多少？

2、［例3－2］某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？［例3－3］某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收入为600万元，如果折现率为10%，求该写字楼投资项目的收益现值。［例3－4］已知某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收人和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3％和2%的速度增长，折现率为8%，求该出租

3、公寓的净运营收益现值。［例3－5］某投资者以4000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为l000m2的写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60％。该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收人中需要偿还的贷款本金是多少？投资者剩余的物业权益价值是多少？设备经济寿命的确定（一）经济寿命的静态计算方法当出现按年等额增加的变化时，其等额的年总成本的计算公式变为：（二）经济寿命的动态计算方法第四节　房地产投资财务评价指标盈利指标计算方法（一）动态指标1、财务净现值财务净现值（NP

4、V），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。2、财务内部收益率财务内部收益率（IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如果为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插公式求出。3、动态投资回收期动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。（二）静态指标1．静态投资回收期静态投资回收期是指当不考虑现金流折现时，

5、项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。2、现金回报率现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投人的权益资本的比率。3、投资回报率投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。四、清偿能力指标计算方法（一）利息计算方法按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。还本付息的方式包括以下几种：1、一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息；2、等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的

6、利息；3、等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息；4、一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息；5、“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。（二）借款偿还期借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。（三）偿债备付率偿债备付率（DebtCoverageRatio,DCR)，是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。（四）资产负债率五、财务评价指标计算实例教材第63页－67页例题讲解