解放军空军昌平招待所项目地块定位策划方案

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1、解放军空军昌平招待所项目市场分析与定位报告项目甲方:解放军空军后勤昌平招待所项目组北京盛世原华房地产有限公司项目乙方：北京世纪金牍文化发展有限公司项目策划主导：李书伟；第一部分昌平市场总体概况及周边情况简述本项目位于昌平城区核心区域，区域有八达岭和京包高速路，距昌平线南邵站6公里，距离北六环路7公里，交通生活方便，大环境优美，自然绿化率高，周边生活居住、娱乐、医疗配套完善齐全。本项目占地面积月3公顷。一、项目基本情况本项目1、位置及交通2、四至、开发程度及现状图2：宗地现状图项目四至范围为东至昌平区城北街道办事处东关管区，南至昌平区卫

2、生学校，西至东环路，北至空军招待所昌平商业核心区昌平旧村居住改造区3、规划条件本项目根据正在编制的昌平新城规划，该项目用地规划为商业金融用地，局部性质为教育配套用地及二类居住用地；建筑控制高度分区主体为60米高度区，容积率2.8该项目造作有一定难度，投资较大，且拆迁难度较大，造成项目成本剧增。同时，由于本项目已建成空军家属楼高度约75米，考虑到本项目的限高要求，本项目的高度控制在60米以下。5宗地意向总结城市核心区，高度认知的成熟区域；居住氛围相对一般；因此本宗地适合以商业为主导的业态道路系统完善，市政系统成熟；基础建设跟进不足，周边

3、配套完善；项目紧邻市政资源，投资经营价值优越；经营格局凌乱；需要具有情调的商业街出现区域层面区域认知度高产品导向层面居住氛围一般交通/配套完善目前昌平的在售或已售的项目均为高层或小高层；酒店服务⊙商务式公寓很少；此类产品有一定的市场空间目前的规划不尽合理，浪费了土地使用率，建议按商住综合体规划设计。提出商住综合体概念，目的在于引导昌平商业市场，但考虑到本地块以住宅为主开发，因此提出商住综合体概念，提升双重价值城市核心/区域路段商业潜力/城市商住综合体昌平核心资源地标6关于案名，我们思考了很久，怎样才能引起投资者和居住者共鸣，引发项目的

4、快速销售，是至关重要的。我们感觉，一个项目的名称可以使经营者投资，居住者购买的动因，因此，一个案名，不仅要便于记忆，更要有与生活肌肤相接的亲切感基于项目宗地所具有的商住综合体价值，我们将项目定名为伯朗峰。体现两重价值，商业的繁华，既体现商务、居住的宜商宜居情调，同时又体现本项目的宜居内涵。关于本项目案名的确立伯朗峰酒店公寓7二、昌平区居住类土地市场2010年,昌平区域共成交住宅类用地8宗，建设用地总面积共101.26公顷，规划总建筑面积131.62万平方米。其中，2010年3月，我公司以6.8亿元，折合楼面单价7442元取得的昌平区老

5、城东沙河西侧局部地块居住项目。另外，今年11月，昌平南邵镇成交两宗限价商品房项目，用地面积13.11公顷、总建筑规模21.08万平方米，分别以2.9亿元和3.2亿元被中国水电和国奥投资获取，成交楼面单价分别为2791元和3020元。根据北京市国土局公布的2011年北京市各区县的土地供应指标，昌平区2011年全年将供应住宅用地161公顷，是所有近郊新城中最少的一个，甚至比朝阳、丰台和海淀3个功能拓展区还要少，与2010年形成强烈反差，2011年昌平区住宅用地成交量紧随大兴、房山之后位列全市第三。任启鑫同时表示，在目前公示的正在交易的经营

6、性用地中，也无昌平地块。也就是说，这161公顷的住宅用地将在第四季度集中上市交易，考虑到2011年土地市场整体趋冷的事实，以及年底集中放量也会在一定程度上稀释开发商对土地的争夺热情，预计未来的昌平土地市场将偏冷静，楼面价、溢价率也会维持在一个合理水平之内序号土地名称地块属性建筑规模（万㎡）受让方成交楼面单价(元/㎡)成交价格)出让方式成交时间1昌平镇居住项目居住用地69404.15中矿宏业（北京）房地产开发有限公司417829000挂牌出让公告3月2昌平区老城东沙河西侧局部地块居住项目居住用地91379北京金隅嘉业房地产开发有限公司7

7、44268000挂牌出让公告3月3昌平区常兴庄组团北部地区B地块居住项目居住用地152307北京金科兴源置业有限公司与北京纳帕投资有限公司竞买联合体15101230000挂牌出让公告3月4昌平区北七家工业区配套住宅项目用地）二类居住用地234719金融街控股股份有限公司7700180733招标出让公告5月5昌平区回龙观1818-028地块二类居住用地R2二类居住用地192967北京住总与北京万科联合体6633128000招标出让公告9月7昌平区回龙观村旧村改造住宅及商业金融用地居住、商业金融用地364613北京万科企业与北京住总联合体

8、5787211000挂牌出让公告9月8中关村科技园区昌平园0303-32-3地块限价商品住房项目R2二类居住用地、R53托幼用地104004.6中国水电建设集团房地产有限公司279129026招标出让公告11月9昌平新城