冉家坝项目营销策划及营销执行(最终)

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1、重庆天策房地产顾问有限公司冉家坝项目营销策划及营销执行报告冉家坝项目营销策划及营销执行方案重庆天策房地产顾问有限公司目录一、营销目标确定1（一）总体营销目标预估11、重要经济技术指标12、产品简介23、总体营销目标估算4（二）分阶段目标预估41、开发序列52、入市时机规划5二、营销策略8（一）总体营销策略81、营销策略制定原则82、总体营销策略93、营销方式选择9（二）项目推广策略101、营销推广策略102、推广渠道选择15三、营销执行23（一）营销阶段划分及分期工作安排231、住宅部分总体营销周期划分23重庆天策房地

2、产顾问有限公司2、SOHO营销时间段划分233、STUDIO工作室营销时间段划分244、APARTMENT公寓营销时间段划分25（二）营销执行261、筹备阶段工作规划262、一期销售阶段工作规划273、二期销售阶段规划284、三期销售阶段规划29（三）定价执行301、定价参考方向302、定价原则32（四）销控执行33三、推广执行34（一）推广目标规划341、总体推广目标342、前期阶段推广目标34（二）阶段性营销推广执行341、市场预热352、一期推广363、二期推广374、三期推广38（二）推广策略组合39四、推广活

3、动细则40重庆天策房地产顾问有限公司（一）工地包装40（二）产品发布会41（三）售房部开放42（四）样板开放43（五）VIP发放44（六）一期开盘46重庆天策房地产顾问有限公司一、营销目标确定（一）总体营销目标预估本项目是华瓯在重庆的开山之作，肩负着资金快速回笼和扩大、提高品牌认知度的双重重任。我们不但要让项目形象尽快获得市场的认可，还要在保证销售业绩的同时塑造品牌并逐渐提高品质形象。为华瓯公司在重庆的进一步发展奠定坚实基础。营销目标决定项目所能实现的总价值，它由项目的产品在市场上的认可度和宏观市场环境制约。我们根据市

4、场制定出整体的营销目标，那么后期的推广和销售才能围绕着这个目标展开。1、重要经济技术指标总占地面积41584.5㎡总建筑面积257246㎡本项目建筑面积128201㎡本项目商业面积10174㎡建筑密度24.7%容积率5.0绿地率35.1%停车位1348个室外车位124个室内车位1224个第1页重庆天策房地产顾问有限公司2、产品简介本项目是集国际公寓、休闲消费于一体的地标性商务综合体项目。产品定位为开放式泛公寓社区，利于打造高端、国际化的项目形象。第47页重庆天策房地产顾问有限公司（1）区位项目地处热点开发区冉家坝，处交

5、通要冲地位，商业中心圈。地块呈三角形，南北短，东西长。且由南向北有一定高差。项目的东南侧是准备修建的立交桥，北靠已经交房的龙湖大城小院社区及正在修建的25万方人文社区兴茂·盛世北辰。项目与东侧的SM广场被立交及中石油房产相隔，因此商业部分难以共享其人流。（2）规模和产品组合本地块总建筑面积是25.7万方，属于华瓯的地块总建筑面积是12.8万方。另外两部分由文联和中石油所有。项目由五栋32层一类高层和一万多方的商业组成。住宅部分分为一栋SOHO、两栋工作室、两栋公寓三种功能。（3）户型配比本项目的SOHO商住皆宜，根据我

6、们市调结果显示，单间配套总价值15万以内是市场上较理想的价格，因此我们将面积控制在30㎡以内，做30%的比例来适应其功能；以公寓为项目以一房作为主力户型，并且20万以内的一房也是最受购房者欢迎的，因此我们把面积控制在40㎡以内，并配以40%的重比例；两房及三房比例相对较少，是由于其面积对于商务户型来说比较大，且总价较高，因此只做了20%和10%的配置。（注：以下面积均为套内面积）户型结构面积区间所占比例单配20㎡-30㎡30%一房平层30㎡-40㎡20%第47页重庆天策房地产顾问有限公司跃层30㎡-50㎡20%两房平层

7、50㎡-60㎡10%跃层50㎡-70㎡10%三房平层70㎡-80㎡5%跃层70㎡-90㎡5%3、总体营销目标估算物业类型体量公摊系数预估套内套内成交均价销售价值（元）公寓118027㎡0.2094421.6㎡5500元/㎡约5.19亿商业10174㎡0.109156.6㎡15000元/㎡约1.37亿以上为我公司根据项目工程动态，以及对市场的把握，制定的未来项目可售部分的总体盈利。本项目整体可对外销售物业的价格初定，在总体价值不变的前提下，可根据推广的时间阶段进行调整，根据以上的价格指定我项目对外销售物业可实现的市场总体

8、价值为：6.56亿元。（若开发商急于变现，就只能低价出让部份商业；若要打造品质商业，建议自持统一招商）（二）分阶段目标预估在最近两年，低总价小户型成为市场的热点。且本项目入市时区域内类似项目均已交房或进入尾盘期，因此也将面临区域同类产品在市场上的的空白点。而本地块周边楼盘均为封闭式住宅小区。根据对地块周边楼盘的分析和对未来几年内的