重庆冉家坝项目策划报告

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1、第一部分　项目建设背景3一、用地概况3二、周边现状与配套4三、冉家坝区位特征与区域发展特征5四、由此引发的策划要点6第二部分　宏观环境分析8一、经济环境8二、政策环境17三、自然环境22四、人文环境24五、社会文化环境25五、市场环境33第三部分　区域市场分析38一、区域界定及版块划分38二、区域市场分析38第四部分　微观市场分析59一、微观地段分析59二、项目SWOT分析60三、项目市场空间分析62第五部分　案例分析66一、代表性项目66龙湖·水晶郦城66鲁能•星城70龙湖·弗莱明戈74金科蚂蚁SOHO77二、竞争性项

2、目79龙湖·大城小院79三、同类型项目82升伟·新意境82第六部分　外埠房企在重庆85第七部分　重庆的洋房时代90一、花园洋房的定义及特征90二、重庆花园洋房发展历史沿革90三、在售花园洋房要素分析92四、竞争分析95五、市场需求简析96六、重庆花园洋房未来发展趋势98第八部分　重庆高层住宅解读99一、重庆高层住宅的基本现状99二、重庆高层住宅特征分析100三、重庆高层住宅未来趋势103第九部分　市场总结104一、市场结论梳理104二、项目定位梳理106三、分期建议107第一部分　项目建设背景一、用地概况1、项目地理位置

3、冉家坝项目位于重庆市主城区西北角，位置优越，得天独厚。与龙湖大社区、冉家坝城市广场等隔路相临，南邻冉家坝龙溪街道驻地及新城丽都等居住区，西邻南桥寺居住区，北靠面积1000余亩的体育公园。项目四至：范围东至华新分流道，西至玉石大道，包括冉家坝，松石路，红石路所包括区域，另向内延伸至石马河区域。2、项目用地现状本项目用地呈不规则几何形状，用地内部被市政道路分割成若干矩形地块，这为规划带来了一定的限制条件，需通过合理的空间、交通组织来获取与用地最佳的依存关系。项目北侧紧邻体育公园，景观资源丰富，为设计创造了借景、对景、造景的多

4、种可能。地块为重庆常见的坡地地形，有较大的高差，这要求在设计中巧加利用，使建筑融于自然环境并富于空间变化。地块中现存一些旧厂房，拆迁难度不大。本项目净用地外的用地为绿化用地，与体育公园相联接，所有地块的建筑用地均围绕体育公园和本项目内的绿地呈“T”字型分布（面积达1320余亩），在公园和绿地中自北向南有一旱河。3、经济技术指标：A.总建设用地面积：792亩B.用地性质：住宅、商业A.总建筑面积：506亩B.绿化用地面积：286亩C.容积率：3.0D.绿化率：＞40%二、周边现状与配套渝北区是重庆的重要主城区，也是主城区通

5、向三峡库区的一个枢纽，是重庆市通向川东南区的北大门。渝黔，渝合等五条高速公路在渝北交汇，长江嘉陵江环绕本区的东西南，规划的轻轨三号线直通机场。正是因为地理上的优势，渝北区同时拥有机场、火车站、港口。具有整体的交通优势，物流行业发达，商机聚集了大量的人气。重庆市山区占到70%的面积，丘陵占到20%的面积，山地使城市具有丰富的层次感，但是同时也影响着城市规划和发展，而渝北区大部分属于浅丘地势，有利于城市的规划发展和持续建设。市人大，市高院等40余家机关相继入驻渝北，渝北环境优良，作为重庆直辖市的北部窗口城区，渝北是重庆北移东

6、下的主战场。未来十年，渝北包括北部新区将建200平方公里的新城，房地产业将作为渝北的支柱产业，按照城区规划渝北将积极打造龙溪北部新区这条城市主干线，着力把龙溪地区建成现代服务业集群区，把两路城区建成最佳环境宜居区。尽管离主城中心有一段距离，但是由于人居环境好，配套设施比较齐全，所以该区域的房屋的价格具有很强的竞争力。渝北区内北部新区因特殊的地块优势，已营造成高档社区富人云集的高尚人文理想境界，被寓为“重庆的番禺”，加之政府大力扶持新区规模，修建了桥梁、高速公路、轻轨，使得这座睡城发生了翻天覆地的变化。高新区早些年前是主城

7、边缘地带，开通的金开大道与其说是“一条道路救活了一个区域“不如说是”一个规划带动了一方人气”，八大金刚（龙湖、棕榈泉、金科、协信、奥园、联想、复地、鲁能）的“大路经济”使区域价值高速腾飞。重庆海关、林业局、高新区管委会等政务机构将陆续进驻。“政务中心”是冉家坝未来功能规划之一市广电总局迁入后，冉家坝将成为广播电视基地，为重庆影视传播中心。永辉超市、山城超市、十分利等众多超市以及世界500强沃尔玛、百安居的强势入驻，将有力支撑起冉家坝作为渝北两大商业中心之一的地位。项目所属的冉家坝片区是重庆主要的发展区域之一，高层密集，住

8、宅环境不如北部，故而本区域相对价格较低，但市场前景可观，未来会有很强的升值空间。龙湖、金科、春风等市内外知名开发企业都在冉家坝开发项目，周边环境渐趋成熟、交通日益快捷。龙湖紫都城引进世界500强企业的沃尔玛、百安居，将带动周边500米内住宅、写字楼、商铺的价格，比中心地带同类产品提升20%，同时提升板块经济。并为项目