中原重庆华瓯置业冉家坝项目营销策划提案.ppt

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1、华瓯置业冉家坝项目营销策划提案重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司一切物质依附的本质是土地市场是土地实现商业化的前提区域市场环境到底如何？地块区位：渝北冉家坝花园新村片区冉家坝片区位于北部城区西北部，北邻九龙湖和重庆远期商务中心新牌坊，西南接大石坝组团，东连观音桥组团。冉家坝功能定位建设以高尚居住、行政办公、商业贸易、高新技术为主，以景观大道、盘溪河滨水带为景观亮点以建材交易、汽贸汽配、糖酒百货批发等专业要素市场和特色餐饮休闲等第三产业为特色，是设施完善、环境优美的城市新区。在北部新城的规划中，该板块是重庆的居住、政务和外事中心，以居住和高新产业为主，具有完善的商业、文化、办公等配

2、套设施。片区划分及市场概况片区市场概况石马河片区(西线)高档项目较多，别墅和花园洋房正成为该区块的主力产品南桥寺片区(南线)主要以中低档小区为主，物业形态多为小高层、高层物业；以本地客户为主龙湖花园片区(北线)主要为中高档小区，物业形态以小高层及高层物业为主，客源为较高收入人士花园新村片区(东线)集资房、商品房并存，前者以本地客户为主，后者吸引主城区客户冉家坝片区市场的特点房市发展逐渐成熟从价格、户型面积等各方面来看，该区域的房地产市场逐渐成熟，配套设施日渐齐全，客户的倾向性必将增强。供应和需求协调性一定会加强。片区物业档次有逐渐提高的潜力和趋势片区具备中、高档物业开发的良好条件，

3、在诸多楼盘的带动下，区域物业居住氛围逐渐形成，为随之即将物业开发档次的提高奠定了良好的基础。产品形态相对单一，初步走向多元化片区的物业供应以多层、小高层和高层物业为主，但知名楼盘的产品创新促使了该片区物业形态的多元化。冉家坝发展启示中原观点：随着冉家坝片区各类配套设施的完善、市场成熟度的提高、产品形态的多元化和片区物业档次的提升，片区房地产市场可向纵深化发展，并成为楼市热点。区域住宅市场发展机会1、北部新城房地产市场持续、稳健的发展2、冉家坝片区未来发展前景看好3、花园新村片区的房地产市场发展成熟，供需两旺区域市场影响力渝北片区辐射区域辐射人口（万人）直接辐射区域本区域81.63江

4、北区47.16合计128.79间接辐射区域九龙坡区73.26渝中区59.63大渡口区20.59沙坪坝区68.85南岸区48.97其他（如区县市场）总而言之，言而总之冉家坝片区正面临着良好的发展机遇，但机遇总是与挑战并存的，区域的发展也为个盘的开盘增加了巨大的竞争压力！目前是一次较好的切入机会，把握市场的发展动态，找准合适的角度进入，将决定个案的发展前途！角度不同，决定视野不同！！房地产是个大舞台，每个人的角色定位不同，但首先必须认识“你”是谁？充分的自我认识，必须建立在客观的基础上！项目SWOT分析优势点（S）靠近金岛花园片区，周边有一定的生活配套可以依托；项目SWOT分析劣势点（

5、W）地块规划容积率较高，影响舒适度；片区属于发展阶段，目前尚未成熟；周边住宅主要以安置房为主，区位档次形象较低；项目体量不大，无法形成规模效应；开发商知名度低，缺乏品牌号召力；项目SWOT分析机会点（O）随着主干道的即将建成通车，未来交通通达性优势非常明显；片区中高尚住区的规划，为本案的发展提供了良好的空间。重庆地产龙头企业——龙湖的开发，必将快速带动片区的发展，本案将同期受益；项目SWOT分析威胁点（T）地块周边紧邻规划中的立交桥、且靠近厂区，未来存在一定的噪音及灰尘污染；冉家坝潜在项目较多，增加竞争威胁；北部片区高品质楼盘的大量供应，对花园新村版块造成一定的冲击综合上述分析，基

6、本上可以得出如下几点结论开发商缺乏品牌号召力；地块内没有核心的景观资源优势；大于2.5的容积率,决定了产品的特性;若是牵强的开发高档楼盘，容易陷于与龙湖的直接竞争，很明显，本案缺乏核心优势;结论一：本案不适合开发高档楼盘特别是市政配套的即将完善，特别是交通主干道的通车,必将为项目的发展提供一个广阔的空间结论二：区域的发展将为项目带来直接的利好机会本项目在后期推广过程中，应强调龙湖对区域发展的利好趋势。结论三：龙湖500亩项目的开发，将顺势带动本案的开发、销售。跳出市场做市场！差异化的开发战略是决定本项目跳出区域影响力，实现跨区域辐射的重要前提反之，难免淹没在龙湖的“光环”之下！结论

7、四：差异化的开发战略，决定本项目的发展空间龙湖不是唯一！！因此，决定本案发展空间的核心有2点第一点：交通设施何时完善？交通设施是决定本案是“城里人”还是“郊区人”的重要条件！第二点：如何与龙湖项目形成互动，并避免正面的“交锋”？合理整合自身资源，与龙湖形成差异化的开发策略，是本案突破发展瓶颈的关键！龙湖冉家坝项目基本资料项目物业类型预计预期项目目标客户定位预计销售价格预计开盘时间优劣分析与本项目的竞争分析龙湖冉家坝项目高层、小高层为主估计会以居家型物业为主打产品，主力