松江新桥新南路项目产品定位报告

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1、2012.02<松江新桥新南路项目>产品定位报告【项目核心目标】保证利润最大化的同时实现快速去化Q1我们面对的环境是什么？Q2如何规划布局满足项目制定目标同时符合市场需求？Q1我们面对的环境是什么？NEXT我们将对项目自身区位和商业、帮等环境研究项目业态的可行性....PART1项目自身审视4区位1——交通方便、房价较低，住宅产品未来具备导入外部客源新桥区域离莘庄仅5KM，新桥目前住宅成交均价约在12500元/㎡，而莘庄莘庄成交价达到18100元/㎡。沪昆高速公路新桥至莘庄是免费的，新桥开车到莘庄仅3分钟路程，出行非常便利。与莘庄相比，区域在价格上具备很强的

2、竞争性，未来项目将有可能吸纳莘庄的部分客源。沪昆高速公路5KM莘庄新桥项目位于上海松江区新桥镇核心位置，新南路南侧。总用地面积约20亩。北侧和东侧边临路，西侧和南侧临水，交通便利，景观优势明显；项目的西侧规划为医疗用地，再往西为绿地集团开发的高端住宅开发项目新南路1号。南侧规划为九年制学校。北侧和东侧为已建成的别墅区；区域内有多个高品质楼盘为项目提供了充分的消费群体。区位2——区域周边多为别墅区，配套设施正在逐步完善项目地新南路一号莘松路聚丰苑丽水华庭云间苑同润别庄湖森堡场西路新南路项目用地目前分为南北两块，北侧为商业功能，主体四层，局部两层，内容包括社区超

3、市、餐饮、宾馆和洗浴休闲中心；南侧为农贸市场。总体而言，现状的商业业态比较简单，层次较低，环境品质也不高。区位3——目前项目地现状商业层次感较低，存在提升空间区位4——轨道交通的导入进一步提升板块价值轨交22号线全长56.4公里，途径徐汇，闵行，松江，金山四区。全线设上海南站，莘庄，春申，新桥，闵西，叶榭，亭林，阮巷，金山9个车站。22号线的开通，意味着松江即将进入都市半小时圈，新桥至上海南站只需8分钟，预计在2012年3月份开通，新桥的区域价值进一步提升。南方商城/家乐福华联吉买盛易初莲花大润发易买德百安居乐购世纪联华乐购乐购龙城购物中心易初莲花石头.剪刀

4、.布家得利九百家居农工商锦江乐园热带风暴爱好广场家得利徐家汇七宝莘庄本案农工商麦德龙7KM5KM13KM莘闵别墅区是上海发展最早、最成熟的别墅区域现有别墅项目近30个，别墅总量10000多栋，区域常驻人口约11万人，但由于多为别墅区、整体空置率较高，常驻人口不足。项目地距离莘庄商圈约5公里、七宝商圈约7公里、徐家汇商圈约13公里，区域共将形成66万商业体，其中包括友谊南方商城：面积14.4万平；莘庄龙之梦：面积5万；地铁上盖综合商业：面积12-14万；莘庄仲盛：面积28.5万，整体商业处于饱和阶段、大量高端消费流失到该区域。区位5——高端消费流失、区域商业整

5、体处于饱和阶段区位环境理解结论距离莘庄较近、未来轨道交通规划，类住宅产品具备导入外部客源。区域整体商业氛围较差具备提升空间、但整体外围商业处于饱和阶段，高端消费流失会对项目商业产生一定的冲击。PART2办公市场分析11项目名称物业形态区域总建(万方)已推(万方)已售（万方)整盘去化率未来可售(万方)绿地松江商务广场办公松江老城3.53.53.40297.2%0.098福都商务广场办公松江新城东区板块2.752.750.06982.5%2.68上海国际礼品城办公泗泾5.15.13.262.7%1.9上海海派青城（三期）办公新桥4.574.573.884.7%0

6、.77上海双高商务广场办公松江南部4.364.36122.9%3.36上海平高世贸中心办公松江老城7.57.50.162.2%7.37供应环境以目前在售项目为主，未来存在一定的供应量项目名称开盘时间推盘套数去化套数去化率月均去化套数月均去化面积绿地松江商务广场2009.526324897.2%6.61031.6乐都大厦2008.10136136100%51082上海海派青城（三期）2011.71986030.3%10440福都商务广场2011.9693192.7%3.8139.6上海双高商务广场2010.93258526.2%5.3627.6上海平高世贸中心

7、2010.11435184.1%1.28118.6整体去化量不足，月均主力去化面积在400-1000㎡去化情况项目名称主力面积单价主力总价（万元）绿地松江商务广场120㎡18000元/㎡252万乐都大厦200㎡9500元/㎡190万福都商务广场40-60㎡23000元/㎡92万~138万上海海派青城（三期）42~62㎡16000元/㎡67.2万~99.2万上海双高商务广场97~99㎡8000元/㎡77.6万~79.2万上海平高世贸中心53~59㎡17000元/㎡90~100.3万主力单价在9000-16000元，较区域住宅产品存在明显的价值落差价格表现办公市

8、场结论整体供应量较少，但去化表现存在不足，表明了区域