松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告

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1、松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构目录1项目概况51.1项目地理位置51.2项目现状及用地性质61.3项目主要技术指标及操作要求82项目市场分析及定位前的思考92.1松江区房地产市场整体分析92.1.1供应分析92.1.2需求分析92.1.3供求分析102.1.4价格分析102.1.5后市分析112.2项目区域住宅市场分析142.2.1项目区域住宅板块分析142.2.2松江老城住宅市场分析172.2.3松江新城住宅市场分析202.3项目区域商业市场分析242.3.1项目区域商业范围界定242.3.2项

2、目区域几大商圈调查252.4项目定位前的思考3386松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构2.4.1对业主商业需求的理解342.4.2对商业地块整体布局的思考352.4.3对商业地块主题的思考353项目市场定位393.1项目商业定位（推荐方案一）393.1.1商业整体概念定位393.1.2商业规划布局建议393.1.3商业建筑外观建议413.1.4商业具体业态建议423.1.5商业地块整体运作思路433.1.6商业价格定位443.2项目商业定位（推荐方案二）443.2.1商业整体定位及布局443.2.2商

3、业地块整体运作思路463.2.3商业价格定位463.3项目住宅定位464两商业推荐方案的比较484.1两商业开发方案比较484.1.1两商业方案规划建设内容比较484.1.2两商业方案开发销售进度比较494.2两商业推荐方案投资回报比较5086松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构4.2.1两商业方案投资成本比较504.2.2两商业方案销售收入比较514.3两商业推荐方案的综合比较515项目主推方案整体投资收入估算及经济效益评价535.1项目主推方案整体初步开发方案535.1.1项目主推方案整体规划建设内

4、容535.1.2项目主推方案整体分期情况535.1.3项目主推方案整体开发进度安排545.2项目主推方案整体销售收入估算555.2.1项目主推方案整体静态销售收入估算555.2.2项目主推方案整体动态销售收入估算555.3项目主推方案整体投资成本估算565.3.1项目主推方案整体静态投资成本估算565.3.2项目主推方案整体动态投资成本估算575.4项目主推方案整体经济效益评价575.4.1项目主推方案整体现金流量表575.4.2项目主推方案整体经济评价指标586项目主推方案整体不确定性分析596.1项目主推方案整体投资成本敏感性分析59

5、6.2项目主推方案整体销售收入敏感性分析596.3项目主推方案整体小结5986松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构86松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构1项目概况1.1项目地理位置项目位于上海松江老城区谷阳南路东侧，近中山路。项目整体分为三个地块，分别为A地块：松江区谷阳南路26号（商业用地3896平方米）；B地块：松江区谷阳南路28号（商业用地515平方米）；C地块：松江区松江内—167地块（住宅用地7752平方米）。三块地位置及地形图如下图所示：86松江谷阳南路

6、项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构1.2项目现状及用地性质土地性质A地块：商业用地性质，占地面积3896平方米，规划容积率指标2.25，可建面积8766平方米；B地块：商业用地性质，占地面积515平方米，规划容积率2，可建面积1030平方米；C地块：住宅用地性质，占地面积7752平方米，规划容积率1.55，可建面积12016平方米。86松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构土地现状A地块：现该地块上已建成商业办公用房六幢，现空置，建筑面积共6869平方米（未用足容积率）；B地块：

7、现该地块上已建成商业办公用房一幢，现空置，建筑面积为881平方米（未用足容积率）；C地块：现还有居民，该地块拆迁工作尚未启动。A地块B地块B地块现状（一栋四层办公楼待拆）86松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构C地块C地块现状（南部四层办公楼待拆）C地块现状（东部二层棚户待拆）C地块现状（北部三层居民楼待拆）86松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构1.3项目主要技术指标及操作要求A、B两商业地块可建面积分别为8766平方米和1030平方米，可总建面积9796平方米。A

8、、B两地块现有房产完全空置，可随时拆除，先期启动。另A、B两地块紧邻、性质一致，可综合规划为一个商业项目。C地块住宅地块可建面积12016平方米，但其受中间一外部道路限制，地块将分为两部分。而