邢台万正项目整体定位及发展建议初探

《邢台万正项目整体定位及发展建议初探》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、项目整体定位及发展建议初探目录项目开发背景项目开发目标整体项目定位项目开发策略基于城市的视角看区域——区域价值基于案例和本体匹配度确定发展模式——土地如何增值基于发展模式下如何使土地增值更快、更高基于价值模式指导规划设计理念基于现实与愿景下的开发策略区域开发非传统房地产开发模式，其开发的盈利模式来源于土地的增值而非直接的住宅销售，因此区域开发中需要重点考虑五大问题开发背景开发目标开发策略整体定位项目面临怎样的发展机遇项目达到怎样的开发目标项目将实现怎样的市场形象项目定位如何落实项目的本体条件看城市找契机本项目发展目标建议案例借

2、鉴整体定位规划要点建议整体开发策略报告思维导图本项目位于邢台市正南偏东方向，隶属桥东区，距市中心仅2公里，交通通达性良好。本案邢台市中心商业圈桥东区域桥西区域项目本体分析直接利好因素本案1、道路体系完善，对外交通便利。环城快速路双向6车道，北线直通地块。京珠高速处在地块东南部。开车十分钟即可到达。2、本案所处地块近临两所中学，桥东区第二中学（据说建成后将改为马路街小学），追光中学，教育配套相对完善。3、紧临七里河生态，休闲，宜居新区，未来周边环境资源丰富。七里河生态休闲区七里河实景图七里河实景图项目本体分析项目劣势因素1、本项

3、目目前属于城市的边缘旧城村落，城市意象较弱，现阶段周边环境差，存在一定的认知抗性。2、基地内部大部分为村民住宅，拆迁任务重。3、受规划道路的影响，用地零散。项目本体分析项目本体分析受规划道路的影响，本项目由A、B、C、D、E、F、G七个单独的地块组成，较为分散，从而大社区的完整性会相对较弱，但具备一定综合体的特征，为本区域乃至邢台市内大盘项目。总体指标总建筑用地面积：57万平方米总地上建筑面积：约130万平方米看城市找契机站在更高的视角上看区域土地一级开发利润城市研究：城市现状土地增值项目契机研究：城市定位、产业格局及城市格局

4、的发展房地产项目开发利润可能性自营性物业的经营性收入发展方向研究看城市找契机基于城市的现状分析城市发展中面临的问题邢台城市总体经济发展水平同比河北省其它城市经济发展较为落后，处于中下游二产仍是其邢台的支柱产业，每年增长速度较快，城市仍处于工业化带动城市化的阶段人均可支配收入相对河北省其它城市相对较低，大量人口外溢至邻近大城市工作城市化率落后全国平均水平，城市地位及价值受到严重影响看城市找契机城市现状小结：城弱、业弱看城市找契机现有市场分析：通过近年来国家出台调整房地产的金融政策，提高按揭首付比例和住房贷款利率，地方政府也出台了

5、相关的房地产宏观调控政策，邢台房地产市场已经过了“过热”的时期，逐步向理智的“平稳发展”期迈进。邢台房地产分为桥东桥西两大板块，整体呈现东贫西贵的格局，西北部价格较高，东南房价较低。目前，邢台市商业布局基本形成了以中兴大街为城市核心，往北辐射顺德路精品购物街，新华北路机电专业市场、北二环机动车交易市场、北部批发集散市场为中心五大商圈的城市商业布局体系。城市契机桥西版块土地资源日趋稀缺，外延项目整体配套较弱。桥东----老城区正在走向改变城市形象的舞台上看城市找契机本案桥东区域今日桥东·印象：较桥西区发展缓慢三年大变样工程使

6、得拆迁面积较大城市配套老旧不堪区域内多遍布低端住宅区未来桥东·印象：规划未来生态居住板块多条道路修建交通日益完善七里河，大型公建设施等市政项目推动区域发展日益纯熟看城市找契机本项目处于城市区重要的发展方向上，所占土地版块较大，且同时拥有桥东发展所占比重较大的两种资源。——顺德路精品商业街南延商业版块——七里河生态、休闲、宜居生活版块本项目发展模式建议全部物业尽量变现，快速收益全部产品尽量实现销售，收益以变现为主房地产不是建造单纯的商业物业和住宅物业，而是人类的活动，包括生活、工作、学习、休闲、运动、保健、会展网络的场

7、所多元化发展的城市新区，老城新区都市生活领航者整体项目定位商业+写字楼+公寓+住宅项目以四种物业模式为主——整体项目定位商业部分为本项目提供完善的生活配套，同时也是本项目利润的重要来源，以商业的不断完善来提升项目价值；公寓和写字楼产品主要承担平衡商业面积的功能，同时借助公寓产品保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求；借助商业、写字楼和公寓的带动，最终实现住宅产品利润最大化。整体项目定位建议物业类型分部A地块商业+公寓+高层住宅B+C地块回迁区产品安置D地块小高层洋房+高层住宅，南端可以考虑写字楼产品E+F地块多层洋房+高

8、层品质住宅D+E地块局部可以考虑商业规划建议原则——原则一：考虑商业尽快变现的需求；原则二：商业价值最大化挖掘；原则三：整体容积率的平衡使用；规划设计要点建议邢台住宅市场研究以小高层为主的高板、短单元、点式住宅、高低错落布置营造核心中央景观区、景观带、景观轴、景观组团围合或半