养老地产项目考察报告(2014新)

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1、养老地产项目考察报告（编拟：严彪）一、背景与概况人口老龄化，是中国乃至云南省、昆明市当前和未来一项基本的国情与现实。规模庞大且快速增长的老年人口，以及缺口巨大的养老服务需求都预示着养老服务产业进入了重要的历史机遇期。截至2013年底，昆明市60岁以上老年人口已达91.9万人，占户籍人口总数的16.81%。据预测，到2015年，昆明的户籍老年人口将达到100万人，将达到户籍人口的18%左右，到2020年，将达到125万人，占户籍人口的百分比将超过20%。目前，昆明市共有各类养老机构125家，床位2万张，

2、每千名老年人拥有机构养老床位近22张，初步形成了以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑的多层次、多样化社会养老服务体系。但现实的情况是，昆明目前养老床位缺口仍达到1万多张，预计到“十二五”末缺口更大，将缺3万张。据于目前昆明市严峻的养老服务体系建设滞后，各项政策支撑力度不够，养老服务机构缺口量大的状况，为加快昆明市养老服务体系和养老服务业的发展，昆明市政府审议通过了《昆明市关于申报国家养老服务业综合改革试点方案》，决定启动养老服务业综合改革试点的申报工作，通过开展养老服务业综合改革试点，率先

3、建成功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服力体系，创造一批各具特色的典型经验和先进做法，在昆明市形成一批竞争力强、经济社会效益显著的服务机构和产业集群，为全国养老服务业发展提供示范经验。在此背景下，昆明市养老产业和事业发展协会于2014年4月18日至4月25日组织了一批致力于养老服务产业建设的企业到北京、上海、青岛、杭州四个城市对已建成运营和正建设准备运营的养老项目进行参观考察学习。昆明XX开发公司有幸参加了此次考察学习活动。在协会领导的精心安排和组织下，先后考察了以北京“太申祥和园养老中心”、上海“亲

4、和源养老公寓”、“青岛福彩四方老年公寓”等为代表的不同类型和不同经营模式的八个养老项目，同时参加了“清华同衡养老产业高峰论坛”会议。从中开拓了视野，吸取很多经验，其可借鉴性和参考价值较高。二、考察目的学习借鉴不同养老项目开发模式、运营模式、管理模式和经营理念，了解相关养老产业政策和发展动向、市场需求、盈利水平和盈利模式。三、项目特点与运营模式八个养老项目的共同特点是：医养结合、专业护理、租售适度、功能分区互补、特色服务、多种多项专业经营。各项目特点与运营模式区别要点如下：（一）太申祥和园养老中心占地约

5、150亩，性质属租用地。中式古典园林景观设计，园区内景观布局合理、环境好。于1999年开始试营业，于2002年10月16日正式开业。是全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍）养老模式的国际敬老院。入会标准120万元。专为已退休的专家、教授、老干部及归国华侨提供养老服务；现已发展会员老人1000余名，常住会员老人500多名。颐养苑中环湖而建的老年公寓古朴典雅、恢宏大气，被分为四个区域，用“太申祥和，颐养天年”八个字组合命名，分别是：颐太居、养申居、天祥居和年和居。园子里，安

6、全无障碍通道为老人提供了行走的便利条件，数百米的连廊一直延伸到『太和府』的最南端，出行更加方便。内部功能分为养老休闲居住区和对内对外经营服务区。对外经营部分主要有餐饮、中医馆、养生馆等，内部功能设置到位、精细，是其主要经营收入来源。收养类型主要是能自理老人，日常费用150元/月左右，包括水、电、卫生等。专职护理费另行收费。（二）太阳城老年公寓太阳城整体是个综合老年社区项目，包括银龄老年公寓、购物中心、娱乐康体中心、酒店、农庄、医院、购物中心、文化教育中心（老年大学）和住宅区，占地644亩左右，总建筑面

7、积32万平米，其中老年住宅建筑面积23万平米。是一个综合性的养老社区，融合家居式、租住式、安养式和度假式四种养老模式为一体。其运营模式是部分收养属非营利性质、部分出租出售属营利性质。收养部分入住标准为10万入住，月费用在2800元-3800元左右，提供专业的医护服务。出售部分的老年住宅区是一个专门针对高端老年消费群体的房地产项目，老年人通过购买房屋在社区内享受集中的为老服务，即提供了居家养老社区的功能。出租部分属高档养老公寓，计128套，整体建筑风格为古典欧式结合适老性特征设计，配备高端智能化管理系统

8、。采用会员制管理模式，入会按年限划分5-20年，费用15万元-20万元。目前银龄公寓（出租）的利润率达到XX%-XX%。（三）青岛福彩四方老年公寓公寓是青岛市人民政府实施国务院、民政部“星光计划”的重点项目，属典型的公办民用性质。该公寓总投资2000余万元，建筑面积8000平方米，两期共建建筑面积11600平米，现拥有430个至510张床位，能满足不同层次老年人的需求，也是目前国内一流的老年福利服务机构。主要收养自理、半自理和失能老人。失能老人收住率占6