养老系列考察-欧洲养老项目考察报告.ppt

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1、养老系列考察之欧洲站总结产品研发中心2010-3-24Contents发展历程与市场现状现状养老模式开发模式产品类型客户类型及特征经营状况和盈利模式产品重点老龄化情况据统计，到2040年，欧洲65岁以上的老人将按照50-100%80岁以上按照100%90岁以上老人按照1000%的速度增长总体概况在欧洲，一般将老龄阶段分为4部分：超过75岁的高龄人从生活可以自理，有很好的社交能力到身体和社交能力逐渐退化和孤立在第三阶段的高龄人群每日的生活需要外界的帮助和支持，他们通常都有超过7个不同的重症确诊而到最后一个阶段的高龄人无时无刻不需要外界的看护和治疗

2、第三和第四阶段的高龄人就是因为健康和社会对个人的挑战需要特殊照顾的人群，他们一般都在80岁以上，也是本次考察的重点。发展状态20年前，普通居家养老（退休公寓），不提供服务15年前普通住宅居家养老+上门服务（轻度服务）以及专业的护理中心（第4阶段、非自理，必须到一定程度才可进入，重度服务）在以上两类服务之间，有未被覆盖的需求，目前以退休人员住宅作为补充（养老公寓），提供基本护理服务如：社会家庭状况发生变化，比如别墅，即便能得到上门服务，家中花草无人照管，割草、打扫卫生无力承担，有孤独感养老产业整体规模和覆盖率完备成熟产品细分全面覆盖经过十几年的发

3、展，欧洲养老产业日趋成熟完善，产品细分程度高，全面覆盖了各类客户需求（不同阶段的高龄人、不同支付能力的客群）社会观念接受度高不依赖于家庭养老，养老产业得以顺利发展，基本没有遇到观念问题的阻挡，市场接受度高Contents发展历程与市场现状现状养老模式开发模式产品类型客户类型及特征经营状况和盈利模式产品重点开发模式-筹建组织国家机构：如维也纳市政府投资的Tamarriske-Sonnenhof养老院保险公司集团：如Humanomed集团大型私人养老公司集团：如Tertianum集团和Dussmann集团教会、慈善机构、基金会：如ParkResid

4、enzDoebling和Spirgarten私人组织，合作社或者私人投资：如KuratoriumFortuna和SenecuraKrems土地获取高利润项目：一般都是正常的土地获取渠道限价房：与政府合作的SenecuraKrems奥地利养老公寓，则是类似限价房的土地获取方式，政府也会对其租金、服务等收费额度加以限制其他：由基金、教会等组织筹办的低利润养老机构的土地获取方式有：带附加条件的私人转让，如免税，如涉老养老机构类型豪华老年人公寓（老年人豪华公寓，配备更高级全面适合老年人生活的各类服务设施）养老院/退休者养老院（带文化活动、社会活动、日常

5、医疗护理、食宿服务等）服务居所（带有帮助服务，但没有护理，如老人住宅、老人居住中心和多代住宅区）老人公寓/老人护理所（提供24小时的医疗照顾和护理，包括老人院，高级老人疗养院或护理所）监护公寓（如有需要，可提供护理服务）终老住宅（带终老服务及安宁医疗的老人居所）本次考察，前4种机构类型都有涉及前两类以高利润率为目标的项目是重点，也是我们学习的标杆客户类型及特征项目分类客户年龄与家庭结构自理状况客群特征顶级养老公寓Enge84（66-101）普通、半自理、完全护理、去世金字塔顶端的高收入阶层（1.7%），客户重视圈层交往，认可品牌及高收费，他们去

6、过世界各地，对高标准的服务有鉴别能力。自付费或走保险，不依赖政府。豪华老人公寓维也纳保险集团、Tivoli80+（57-103）从健康到生命最后包括失智高收入阶层，金字塔的中上部（非顶端），一般职业为教授、医生、律师、企业小业主、高级官员等。基金会80+从健康到生命最后自立健康（独立行动、自我决定）的中产阶级，退休金=1.5倍月租金。福利性质80+护理区/健康区经济型养老机构，面向低收入人群，政府会给予一定补贴，特别是当客户进入护理期后。Contents发展历程与市场现状现状养老模式开发模式产品类型客户类型及特征经营状况和盈利模式产品重点运营管

7、理方式经过多年发展，管理团队专业性极强Spirgarten临时组建的团队凭借极高的专业度，同样交出了完美的答卷管理团队多隶属于同一集团公司除了Fortuna这样由合作社建设运营的养老机构，多数是由同一集团旗下的开发公司和管理公司来共同经营一个养老机构的，如Tivoli的开发商和管理公司都隶属于Humanomed集团，而Mirabell的开发商和管理公司都隶属于Dussmann集团外包内容少药房、鞋匠、眼镜、助听器公司会上门服务。只有很少部分可能外包，如：按摩、理发目前运营状况入住率全都接近100%，一般都有长长的waitinglist在瑞士，2

8、/3的养老公寓是国营的，1/3是私人的，TertianumEnge是其中那个最大的，也是最高端的取费模式和标准费用收取方式：普遍是租金+额外服务模式，