上海、杭州养老地产项目考察报告

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1、上海-杭州养老地产考察报告2015.05.251目录1考察项目简介……………………32业态规划分析……………………93适老化设计分析………………464运营模式分析…………………645总结与借鉴……………………812一考察项目简介3考察项目简介上海亲和源养老公寓作为养老地产的代表性项目，开创了会员式养老的收费模式，取得了可观的经济效益及社会影响力，由于建成年代较早，规划设计理念已经出现了一定落后。上海亲和源图片上海亲和源老年公寓简介>性质：工商局注册的营利性养老机构；>规划：亲和源老年公寓占地83680㎡,总建筑面积近10万㎡，由12幢

2、多层电梯住宅楼组成，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。目前入住率约90%；>位置：坐落于上海浦东新区康桥镇上>配套：周边设施包括有商业街，能满足日常生活。>护理医疗：社区内有与曙光医院（三级甲等）对接，并有老年人护理的颐养院。4考察项目简介天地健康城与澳大利亚AVEO养老机构合作开发，借鉴澳大利亚养老地产经验，通过整合公寓适老化设计、电子信息化系统、医疗资源的，形成了一整套针对老年人的服务方案。天地健康城图片天地健康城简介>性质：商业用地开发带有养老地产，营利性机构。>规划：天地健康城建面约50万㎡，一期占地107000

3、㎡，建筑面积约150000㎡，由6个坊布局而成，约800户，以6-7层多层建筑为主，每个坊均有邻里中心可供活动。同时规划有产权式公寓、服务式公寓、护理式公寓、社区邻里中心，商业街、医院、养生公园等。>位置：坐落于于上海市青浦区朱家角古镇东南侧，距古镇直线距离约3公里，沿河岸布置。>护理医疗：与医疗机构合作——德颐医院5考察项目简介乌镇雅园以学院式养生养老为概念，制造营销话题，在全国范围内获得广泛关注。目前一期产权式销售为主，后期的国际康复医院及护理院建设有待观察。乌镇雅园乌镇雅园简介>性质：住宅用地上打造的含有养老概念的住宅>规划：绿

4、城乌镇雅园所处的综合性健康养生养老园区占地面积约1平方公里，规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题。别墅、多层公寓等产品，总建筑面积约为50万方。>配套：养生居住区、颐乐学院、养老示范区、医疗公园、特色商业区和度假酒店区六大板块于一体。位置：坐落于5A景区，桐乡市乌镇景区。>护理医疗：与雅达国际医疗机构合作投资。6考察项目简介随园嘉树作为万科·良渚文化村的子项目，承担其养老地产试点的任务，与亲和源相仿以会员制销售产品。随园嘉树目前主要针对自理老人，提供公寓适老化设计及社区关怀。护理型公寓等尚未运营，有待观察。随园嘉树随园嘉树简介>性

5、质：40年旅游用地上的老年人居住社区>规划：总用地面积63853㎡，容积率为1.0，35%绿地率，规划13栋多层住宅，615户。>配套：4500㎡随缘会社区活动中心，文化村内部商业街、学校、医院等。>位置：杭州良渚文化村核心区>护理医疗：与浙江第一医院门、台湾医疗机构合作7考察项目简介金色年华作为较早养老地产项目，自然环境优美，但交通通达性较差。作为早期以使用权出售的项目，从设计规划上都有明显缺陷。二期已经开始建设，具体情况有待观察。金色年华退休中心金色年华退休中心简介>性质：营利性机构，划拨用地上建设养老地产>规划：项目用地250亩

6、，总建筑面积约17万平方米，其中一期项目用地105亩，5.4万平方米；总床位数约3500张，其中一期项目床位数1078张，是一个集居养型、助养型、护理型和候鸟型养老公寓为一体的养老机构>配套：食堂、超市及活动中心>位置：位于杭州市西湖区转塘街道金家岭，午潮山国家森林公园南麓>护理医疗：与香港医疗机构合作8二业态规划分析9业态规划分析——亲和源亲和源养老公寓，业态种类较多，但是核心业务均以外包形式出让，自身仅对自理型养老公寓进行管理。>老年公寓：入住资格为60周岁以上自理老人。户上海亲和源养老公寓型分为108㎡、70㎡、58㎡三种户型。

7、每栋底下均设有娱乐、休闲活动室（棋牌、舞蹈、音乐等）。>颐养院：医院、半护理及全护理养老机构，提供养老院式服务和医疗服务，此为外包业务。>餐厅：提供日常餐饮服务，日均消费约为30元/天，此为外包服务。>老年度假酒店：对外开放住宿酒店，供子女看望老人时住宿。>健康会所、亲和学院：为集中式的老年活动中心和学习中心，经营情况较差。10业态规划分析——亲和源老年公寓颐养院配餐中心度假酒店商业街健康会所活动设施景观塑造11业态规划分析——亲和源老年公寓颐养院配餐中心度假酒店商业街健康会所上海亲和源养老公寓，早期以产权式销售为主，后被政府叫停。为

8、实现现金流快速回正，采取了会员制养老的新模式，以永久使用权、活动设施15年使用权两种为主。养老公寓主要针对具备自理能力的60周岁以上的老人，套型分为108㎡两房、58㎡、70㎡一房，以7-9层配有医用景观塑造担架电梯的精