税法复习资料房产税法、城镇土地使用税

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1、第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税第一节房产税法一、基本原理（一）概念以房产为征税对象，按房产的计税余值或房产的租金收入为计税依据，向房产的所有人或使用人征收的一种财产税。（二）特点1、房产税属于财产税中的个别财产税；2、目前的征收范围限于城镇的经营性房屋。3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法。二、纳税人由房屋的产权所有人缴纳，即在中国境内拥有房屋产权的单位和个人。产权所有人主要包括国家、集体和个人。1、产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳。产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2、产权出典的，

2、由承典人依照房产余值缴纳房产税。3、产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人缴纳。4、产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。5、无租使用其他单位房产：按照房产余值代缴房产税。从2009年1月1日起，外企以及外籍个人，缴纳房产税。三、征税对象以我国境内用于生产经营的房屋为征税对象，与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施，也一并征税。房地产企业建造的商品房，在出售前不征房产税，但对出售前企业已使用、出租、出借的商品房按规定应征房产税。生产经营的房屋包括：城市、县城、建

3、制镇和工矿区的房屋，不包括农村的房产。四、计税依据与税率（一）总体规定房产税的计税依据是房产的计税余值或房屋的租金收入。（二）具体规定1、从价计征：房产余值计税余值是依房产原值一次性减除10%-30%的余额。税率为1.2%。房产余值=应税房产原值*（1-扣除比例）没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。注意：（1）投资联营的房产1）投资者参与投资利润分红，共担风险的，应按房产余值计算纳税；2）以房产投资，收取固定收入，不承担风险的，按租金收入计算。（2）融资租赁房屋，按房产余值计算缴纳。（3）关

4、于附属设备和配套设施的计税规定凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，应计入原值征税。对于更换房屋附属设备和配套设施，在将其价值计入房产原值时，可扣减原理相应设备和设施的价值；对于容易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入原值。（4）居民住宅区内业主共有的经营性房产（自营和出租），由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。2、从租计征房屋的租金收入，税率为12%。目前，个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按4%征收。五、应纳税额的计算应纳税额=计税余值*1.2%=应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2

5、%或：=租金收入*12%（4%）例：某企业的经营用房原值5000万，按照规定允许扣除30%后的余值计税。应纳税额=5000×（1-30%）×1.2%=42万例：某公司出租房屋3间，年租金收入30000元。应纳税额=30000×12%=3600元六、税收优惠（见265——267页）下列房产免纳房产税：1、国家机关、人民团体、军队自用的房产；2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；4、个人所有非营业用的房产；5、中国人民银行总行所属分支机构自用的房产免征；6、经财政部批准免

6、税的其他房产。如房屋大修停用半年以上，在大修期间免征房产税。例：某企业拥有甲、乙两栋房产，甲自用，乙出租。甲、乙房产在2009年1月1日的原值分别为1200万和1000万。2009年4月底乙房屋租赁到期。自2009年5月1日起，该企业由甲栋搬至乙栋办公，同时对甲房屋开始进行大修至年底完工。企业出资乙栋房产的月租金10万元。按原值减除20%的余值计税。计算该企业当年应交的房产税。七、征收管理1、纳税义务发生时间纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳；纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳；纳税人

7、委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳；纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用的次月起缴纳；纳税人出租、出借，自交付出租、出借房产的次月起缴纳。2、纳税期限实行按年征收，分期预缴的征收方法。3、纳税地点房产所在地的税务机关。4、纳税申报第二节城镇土地使用税它是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。一、特点1、征税对象是国有土地；2、征税范围广；3、实行差别幅度税额。二、纳税人在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。单位

8、，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。1、拥有土地使用权的单位和个人2、拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的——实际使用人、代管人3、权属纠纷未解决的——实际使用人4、使用权共有的——共有各方二、征税范围城市