富盈地产常平板石项目定位回顾及物业发展建议(合富辉煌)

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1、富盈地产常平板石项目定位回顾及物业发展建议东莞合富辉煌策划事业一部2011年6月版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合富辉煌（中国）有限公司所有，未经合富辉煌（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告内容结构项目定位与发展战略回顾项目属性回顾项目产品定位项目客户定位项目物业发展战略建筑立面建议社区园林设计建议公共空间打造建议户型设计建议户型空间尺度建议鉴于本项目整体定位已经汇报，本报告的重点将集中在第三部分:项目物业打造建议项目规划设计概念项目物业打造建议地块价值分析规划排布建议项目定位与发展战略回顾1项目属性

2、项目产品定位项目客户定位项目定位与发展战略回顾项目规划设计概念报告内容结构项目物业打造建议建面14.2万平米项目总占地6.7万平米，中高容积率，昭示性好，有限高要求项目属性回顾占地6.7万㎡容积率3.0限高60米地块规划指标地块整体概况1、地块虽离镇中心较近但未能形成片区；2、两面临路，地块召示性较好；3、临路产品受噪音影响严重。4、限高60米、但容积率高，楼间距较密；项目属性初步界定考察方向项目自身情况项目属性界定地块区位位于常平中心区，靠近常平商业中心，但周边商业气氛较差靠近中心区、中大规模、中高容积率的项目区域规划常平镇是东莞重点镇区，项目靠近政府规划大京九片区，邻近桥

3、头、谢岗镇城镇核心规划片区、交通便利区域配套靠近常平核心商圈，常平医院，欧亚酒店生活、教育等配套齐全区域景观无外部强势资源无外部强势资源项目属性回顾在售楼盘分析－项目分布楼盘众多，竞争激烈2007-2011年5月，常平镇先后开发楼盘约26个，平均每年新开发约5个，楼盘众多；2010年常平镇共有8个楼盘有新增供应，竞争激烈；加入项目竞争的不仅仅是常平镇内楼盘，黄江中惠、大朗碧桂园等5个项目也将分流客户。中惠金士柏山中惠珺庭御富别墅天御常平万科城蔚蓝城邦大朗碧桂园翰林雅苑东田翠湖湾东田丽园翠景湾名仕官邸世纪康城丽景国际金凯新都新天美地碧湖花园葵花里玫瑰花园中惠金士柏山中惠珺庭御富

4、别墅天御本项目蔚蓝城邦大朗碧桂园翰林雅苑东田翠湖湾东田丽园翠景湾名仕官邸世纪康城丽景国际金凯水都新天美地碧湖花园葵花里玫瑰花园富康花园长岛公寓花样年·江山誉景名居半岛豪庭黄江区域市场扫描在售楼盘分析－销售价格常平区域洋房销售价格涨幅较慢，08-09年维持在4800元，2010-2011年维持在5800元；公寓楼盘价格较低，以5000元以内为主，洋房楼盘主力集中在5100-6100元之间。常平区域洋房价格涨幅较慢，楼盘主力集中在5100-6100元之间洋房整体去化率约55%，本项目产品88.77－171.69㎡户型去化率略高，达59%;截至6月19日，整体库存约13.5万㎡，主

5、要集中在翠景湾和霞辉花园1264套。在售楼盘分析－产品消化率及库存情况面积区间未售已售总计销售率70以下6310216562%71－802823025888.77%80－9031040571557%91－10021646067668%101－1105273284%111－1202166828424%121－13013839686%131－140511311896%141－1502020100%151－1705085814%171－180662683%181以上292233157%合计12641541280555%洋房整体去化率约55%，库存13.5㎡1264套，不足消化一年，

6、处于低库存水平。潜在供应楼盘－已开工已取得开工许可证洋房供应约8万平米，690套2011-2012年常平洋房潜在供应预测表（已取得开工许可证）目前洋房库存除了已经取得预售的1264套之外，已取得开工许可证约为8.8万平米，690套，估计在2011下半年-2012年上市。项目名称月份工程名称产品类型建筑面积套数星汇广场7月星汇广场1#(框剪21层)洋房27109530套7月星汇广场2#(框剪21层)洋房254137月星汇广场3#(框剪21层)洋房14252东田丽园10月东田丽园领豪坊1、2栋(框剪20层1座2幢)（富田居20－21栋）洋房21863160套合计——————886

7、38690套规划开工的洋房供应约101.5万平米约9355套2011-2013年洋房潜在供应预测已取得地块计划开发截至目前已确定规划将开工的供应量约101.5万㎡，共约：9355套。潜在供应楼盘－规划开工楼盘名称预计上市时间主力户型建筑面积（万平米）总套数（套）旧项目加推东田翠湖湾2011年160-220大㎡户型13600碧湖花园2011-2012正在做规划10800誉景名居2011年50-120㎡洋房、160－220㎡情景洋房5528新增项目开盘罗马公馆2012年约90-140㎡7620世博项目201