惠州富盈项目定位

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1、富盈项目定位策划报告深圳中原地产整体目标迅速回笼资金迅速回笼资金短期目标短期目标建立轰动效应建立轰动效应持续旺销持续旺销长期目标长期目标提升品牌和知名度提升品牌和知名度实现企业品牌战略实现企业品牌战略利润最大化利润最大化实现目标利润实现目标利润第一部分市场现状1.宏观经济环境分析惠州是中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一政策：深惠官方不断加强合作，率各行业企业家考察惠州，明确表示要加强深惠合作；深企投资惠州，深政府大力支持。物流业：2006年初和黄加盟惠州港，年吞吐量将由目前12万发展到100万标箱。物流业起飞将带动全市第三产业快速发展。建材业：环球、塔牌和光

2、大水泥项目即将投产，建材成为惠州基础产业。水电业：2006年东江水利枢纽工程蓄水发电。旅游业：“百里生态旅游长廊”，完善一批四五星级宾馆和景区。工业：通用、索尼、松下、三星、LG、菲利普等近20家世界五百强落户；世界最大电池和镭射头基地，亚洲最大电话机、主板基地，中国最大电视机、汽车音响、高级电工、相机基地之一。中国最大中外合资项目壳牌南海石化带动效应1：50居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变惠州市历年国民生产总值情况1000300009002683425019250008002364270020758200006001864117211国内生产总值(亿元)500150

3、00933.19人均国内生产总值（元）400476.39525.2590.97685.1803.9410000300200500010000200120022003200420052006惠州2006年人均GDP25019元，按现行汇率折算达3127美元，突破3000美元大关。住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，惠州的房地产正处于稳定的快速增长阶段。惠州人口快速增长，住宅市场供应缺口较大400370.69350280.45283.02286.36293.2300250203.72200总人口150101.74103.81108.73114.27城区人口1005002

4、001年2002年2003年2004年2005年上表看出惠州人口总量成逐渐增加趋势，其中城区人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然导致住宅市场的刚性需求增加，按照全国人均居住面积24.97M2计算，从2005年至2010年间，住宅市场需求为3200万M2，以2006年竣工面积来看，住宅市场依然存在较大的市场缺口。2.宏观政策对房地产的影响日期部门政策０６年5月18日国务院促进房地产业健康发展的六项措施5月29日九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见［户型结构］9070规定出台，严格执行90平米以下户型70%比例——小户型比例将日益提高，大户型稀缺性日益突显［

5、供应结构］未来住宅供应市区有所减少，周边市镇供应量增大——惠州城市规划的落实，供应量将会从市区向周边城镇扩展［投资结构］影响消费者预期，平抑投资，打击投机——投资转向写字楼、商铺、出租型住房和大户型住宅（别墅等）央行三次加息日期原利率上调执行利率06年4月28日5.58%0.27个百分点5.85%06年8月19日5.85%0.27个百分点6.12%07年3月17日6.12%0.27个百分点6.39%三个阶段：第一次配合中央出台“国六条”及九部委关于房地产调控的执行细则，短期内有效地平抑了房价。第二次配合二手楼交易的未满五年则需要交纳营业税的规定，从而有效地抑制热钱快速撤资。

6、第三次为平抑股市的过热情绪，从而提高了贷款炒股的成本；另一方面也对过热房价有一定的抑制作用。政府加息虽然给置业者带来一定影响，也使发展商的资金链更加紧崩，但置业者对政府加息基本持理性态度，置业热情不减反增．3.惠州房地产市场概述房产交易价格快速上涨2000-2006上半年价格走势（单位：元/平米）4000300029782486239424242615200019541965100002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年上半年2006年房地产价格走势4000373835003536336130003001302827572794272725

7、00262825132492255620001500100050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年（1-3）月商品房预售登记备案明细表用途面积(㎡)金额(万元)宗(套)数平均价(元/㎡)住宅43962317634037124011商业营业用房2178116615.921917629写字楼19671504.45497648别野、公寓26381475.3995592其他51311710.6333334合计471140197646.3939644195(资料来源:惠州市房地产交易中心)由