惠州大亚湾项目定位与规划

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1、谨呈：惠州大亚湾亿嘉房地产开发有限公司惠州大亚湾项目定位与规划建议报告补充版二零一零年一月商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳中建投置业顾问有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳中建投地产置业顾问有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳中建投置业顾问有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。Chapter1区域概况•区域现状•区域规划及定位及发展前景•区域租赁市

2、场分析•区域工业市场分析•区域商业及住宅发展分析思维导图Chapter2地块现状分析•地块现状•指标分析•产品定位•入市时价格预测•项目总预算Chapter3项目定位•项目主题与产品定位•项目建筑风格•项目户型定位•项目推广案名本地块区域现状本因坊中铭豪园星河湾碧翠园伴山公园道公园新天名城太阳湾关山月中萃花城湾本案南山国际•※大亚湾区域：依托山体自然资源和中部轴线发展优势大亚湾市场，成为未来重要住宅版块，如伴山、太阳城、公园道公园、关山月、新天名城等，以二次置业，换房，投资，追求舒适的客户丰华商务大厦为主。•※大亚湾新城区：主要依靠工业产业规划等形式开发住宅项目

3、。•※大亚湾核心区域：依托大型交通配套资源、工业产业资源，如本地块、伴山、太阳城、新天名城、仁和WE城等项目，客户主要以首次或投资性置业刚性需求客户为主。Chapter1区域概况•区域现状•区域规划及定位及发展前景•区域租赁市场分析•区域工业市场分析•区域商业及住宅发展分析思维导图Chapter2地块现状分析•地块现状•指标分析•产品定位•入市时价格预测•项目总预算Chapter3项目定位•项目主题与产品定位•项目建筑风格•项目户型定位•项目推广案名本地块区域规划及定位城市功能定位大亚湾具备综合服务功能的城市次中心城市功能定位大亚湾是中心区的一级核心辐射区、唯一

4、都市产业园生活区域发展总体特征区域发展总体特征区，极有发展前景09-10年片区成熟度不大，大部分规划的商业配套，市政区域市政配套建设分析区域市政配套建设分析配套仍未启用，预计全部建设完成需在5-10年后09-10年交通路网（地铁、沿海高速、公路）都在稳定推区域交通网络分析区域交通网络分析进中。对本项目有积极意义1、高新产业园地（深圳后花园）；2、规划起点高；3、片区核心竞争力分析交通非常便捷（沿海线、地铁三号线）；4、未来供应规片区核心竞争力分析模最集中的热点高新产业配套居住区域。本地块区域房地产发展现状片区当前在售楼盘12月均价项目成交均价伴山3800元/㎡公

5、园道花园3800元/㎡太阳湾4500元/㎡中萃花城湾4500元/㎡新天名城4500元/㎡※成交量：下半年，大亚湾成交量为惠阳区域的成交量之首，6-12月份占惠阳区域成交量的50%左右，近期受大环境市场回暖影响，成交量有逐步攀升之势；※成交均价：中高档项目新天名城单位均价已涨到4500元/平方米，近期销售较为活跃。剩余部分优质产品达到4600-5000，但销售情况一般。另外片区另一中高档项目太阳湾价位也在4500元/平方米，成交较活跃。片区其它普通住宅项目价格都均在4000元/平方米左右；※销售速度：太阳湾、新天名城剩余货量不多，并且多为优质单位，在市场回暖的影响

6、下，在均价普遍有所提升的情况下，目前仍以每周25-30套速度消化。本地块片区竞争力优劣势分析片区优势劣势1.与深圳互动能力强，工业产业上下游互补强；1.新区域，配套待完善2.形象好，地块干净，无农民房干扰；2.待建项目多，未来有一定的噪音影响3.交通路网已部分建成通车，销售期间将逐步完善；和环境较差影响大亚湾4.土地储备丰富，规模优势明显5.政府重点关注打造区域1.成熟居住区域，配套相对完善1.交通拥挤淡水老城2.距离中心区时间空间距离都较远区3.农民房较多，形象差1、深惠高速，缩短与之间距离差；1、交通拥挤澳头2、级差地租，具备价格优势2、农民房较多，形象差本

7、地块大亚湾新城——价值体系梳理[大亚湾定位：深圳副都心]东莞/广州中部综合服务组团中心深圳、惠州中心区的延伸和生活配套基地先进工业和高新技术产业发展基地商贸、房地产发达现代化城区、大亚湾次级产业辐射腹地优势Ⅲ中心区[战略意向：城市第三极]基于城市战略转变、谋求珠三角区域中心地位背景下的发展意向与影响价值：南山区级CBD-罗湖市产业CBD总部优势ⅡⅠ级中心区大亚湾发展的新动力引擎；城市第三极中心区双港引擎战略优势[南北双向的内向聚合力、外向辐射力]香港“香港－深圳－广州—惠州”轴线是珠三角城市发展的“脊梁”，位处中点的大亚湾2006-2010年清晰战略定位

8、“区域性高新产业园区“。