课时4 第三章　不同目的房地产估价

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价案例与分析第三章　不同目的房地产估价一、大纲要求　　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。　　考试要求　　1.掌握房地产转让价格评估；　　2.掌握房地产抵押价值评估；　　3.掌握房屋征收评估；　　4.熟悉房地产强制拍卖估价；　　5.熟悉房地产损害赔偿估价；　　6.了解企业各种

2、经济行为涉及的房地产估价。　　【知识体系】　　1.房地产转让价格评估；（掌握）　　2.房地产抵押价值评估；（掌握）　　3.房屋征收评估；；（掌握）　　4.房地产强制拍卖估价；（熟悉）　　5.房地产损害赔偿估价；（熟悉）　　6.企业各种经济行为涉及的房地产估价。（了解）　　考试重点：1.抵押、征收、拍卖、转让评估　　2.不同目的房地产估价的技术路线及难点处理　　二、内容讲解　　房地产估价目的，即房地产估价报告的期望用途，是指委托人为了某种需要而聘请估价机构估价，不同估价目的下的估价结果可能不同，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及

3、估价原则、估价依据等都有可能不同。　　房地产估价时需要根据估价目的来决定在估价时采取何种估价假设前提和何种价值类型。　　估价的假设前提主要有两类，一是最高最佳使用前提，二是持续使用前提。　　最高最佳使用前提是假设估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行的情况下以价值达到最大的一种最可能的使用方式被使用，估价时按这样的使用方式评估价值。　　相对于最高最佳使用前提着重强调估价对象本身发挥最高最佳效用，持续使用前提则更多地考虑估价对象对于一个持续经营的企业整体能够发挥最大的效用，也就是说，当一个企业采取持续经营的方式可以发挥其整体最大效用时，我

4、们对该企业的组成部分（例如房地产）按照其目前的使用方式评估其价值。这时，仅就估价对象本身而言，可能并没有发挥最大的效用，但它能使企业整体经营发挥最大的效用。　　价值类型则有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值、投资价值以及保险价值、课税价值等。一种类型的价值通常只会有一种估价前提。　　各种类型的价值是房地产在各种情况下所体现的交换价值，也可以说是房地产的权利束在受到一定约束或有一定缺损情况下的交换价值。不同估价前提和不同价值类型则是对房地产交换价值实现形式的约束。　　由于估价前提和价值类型是由估价目的决定的，所以估价目的实际上也就规定了

5、房地产交换价值的实现形式，或者说，不同估价目的使得同一房地产有不同的交换价值。　　在考虑房地产估价目的时，首先要掌握与这种估价目的相关的法律、法规和政策规定，其次要把握这种估价目的的房地产估价所应评估的价值类型。以下分为房地产抵押价值评估、征收价值评估等六种估价目的，分别介绍各种估价目的的房地产估价。　　提供精准面授押题：一建、二建、咨询、监理、造价、招标、环评、经济师、安全、房估、消防、物业、职称英语等QQ:2069910086第85页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价案例与分析第一节　房地产转让估价　　一、房地产转让估价的特点　

6、　房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。房地产转让估价特点主要表现为：　　（1）从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行的，估价时点则在估价作业日期之后。　　正常情况下，房地产转让估价时点为成交日期，但一般很难提前确定成交日期，所以转让估价时点一般为实地查勘日期，和抵押估价相同，应在估价的假设和限制条件中明确下面内容：假设估价对象在实际查勘日期与未来房地产成交日期房地产市场状况相同。　　（2）从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社

7、会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。　　（3）从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解，掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性。　　作为评估机构其评估结果可能有一定摆动幅度的价格区间，对估价信息和结论合乎估价技术规范和执业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。房地产估价是提供价格意见而不是价格保证。　　　　2.房地产转让价格评估常用方法　　（1）市场法　　由于房地产市场转让实例比较多，

8、市场非常活跃，因此市场法是房地产市场转让价格评估普遍采用的方法。对于单纯国有土地使用权转让价格估价时，选取的市场交易实例必须具有可比性。即表现在土地规划用途的同一性