不同目的房地产估价

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1、不同目的房地产估价建设用地使用权出让特点1．应采用市场价值标准2估价时点一般为作业期以后的某一时点（多为出让之日）3不同的出让方试（招拍挂协议）可侧重于采用不同的估价方法4搜集资料时要注意可替代性：规划限制条件评估方法的选择1市场法：可比实例较多时采用，要求比实例的土地供求范围相同、土地等级、开发程度、规划条件相同或相近，交易日期接近、交易情况正常2假设开发法：规划条件明确3成本法：土地使用权价格组成部分费用明确4基准地价修正法：以基准地价为依据进行实际情况的必要修正。房地产转让价格的评估特点1估价活动在交易行为之前，估价时点在估价作业后2估价委托人可以双方或其中一方3是一种咨询性估

2、价为交易提供依据方法市场法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法房地产抵押估价抵押价值内涵假设债务人到期不履行债务，拍卖变卖抵押的房地产最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。估价报告中应得出公开的市场价值和抵押价值估价方法和技术路完全产权的房地产根据具体情况采用市场法、收益法、成本法、对于单独以出让方式获得的土地使用权进行抵押估价，可采用基准地价、市场法、假设开发法不完全产权房地产1直接评估在划拔土地使用权下的市场价值2评估假设出让土地使用权下市场价值，然后扣除划拔土地使用权应缴纳的土地使用权的价值市场成熟的应选用第一种方法，市场不成熟应选用第二种方法部分或局部房地产市场

3、法、收益法或成本法“两个注意”注意：该局部房地产在整体房地产中的作用、权益、独立使用性、独立变现性注意：土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题在建工程房地产采用成本法假设开发法“两个注意”注意：全面掌握估价对象状况注意实际施工进度和相应可实现的权益注意：调查了解在建工程发包人与承包人在估价时点是否拖欠情况，要有法定优先受偿款要有具体的数额和当事人的签字。乡镇村企业用房成本法、市场法、收益法、“注意”未经法定程序不得改变法定用途和土地的性质进行评估，可以按国有土地上的房屋进行估价然后扣除国有土地的价值。房地产抵押估价时注意事项特殊性：法规依据、估价原则、考虑困素、参数选择、报

4、告说明、风险分析、风险提示方面注意事项：1估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产的抵押价值。2估价时点：原则上为完成实地查勘之日（委托合同有约定的从其约定），并在估价假设和限制条件中假定估价对象在估价时点的状况与完成关地查勘之日状况一致。3确认估价对象可以作为设定抵押的房地产的合法性4合理确定假设前提和限制条件：主要包括合法性的延续、用途面积不一致时估价采用的依据说明，已设定抵押权部位及其担保债权数额，已存在债权数额的解押前提，已知不存在的他项权利等的确定，估价人员知悉的法定估先受偿款的确定、存在拖欠建筑工程价款的数额对估价结果有重大影响的其他因素5把握市场风险防

5、止高估，对预期会降低估价对象价值的因素充分考虑6估价谨慎原则尽量将成本法作为其中一种估价方法，房地产估价行业已公布的报酬率利润率等估价参考数值应当优先选用，不选用应当在报告中说明理由7市场变现能力分析：通用性，独立使用性、可分割转让性分析；假定拍卖变卖抵押物时最可能实现的价格与评估市场价值的差异程度；变卖时的时间长短以及费用税金种类数额清偿顺序8说明与分险提示：时间变化市场状况估价对象状况的变化对抵押价值的影响；合理使用评估价值；市场变化较快应对抵押物再评估；预期导致抵押价值下降的因素说明分析。房地产征收评房地产征收评估特点：1估价数量大2涉及面广社会影响大3估价对象复杂需要协调各种

6、关系4补偿价格关联性强。房屋征收的相关规定1房屋征收的估价对象：已登记的未登记的，未登记的要按人民政府的认定处理结果进行评估2估价目的：为确定被征收房屋价值的补偿提供依据而评估被征收的的房屋价值；为确定用于产权调换房屋价值以计算与被征收房屋价值的差价提供依据3房屋征收评估范围：建筑物及占用范围内的土地使用权、其他不动产、不包括已超过批准期限的临时建筑以及违章建筑4估价时点：征收公告之日，产权调换的房屋价值时点也被征收房屋价值评估时点一致5评估价值内涵：市场价值不考虑租赁抵押查封等因素影响。对被征收的房屋价值的补偿标准不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的类似房地产的市场价值。6房屋

7、征收评估价值影响因素：区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、以及占地面积、土地使用权等情况。7被征收的房屋室内装修价值，机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业相关损失等补偿，可以协商可以评估房屋征收评估技术路线1市场法：收集测算类似的房地产价格修正价格确定被征收房屋价格2收益法：用市场法测算被征收房屋的租金，进而确定当净收益，然后将其折现来求取房屋市场价值3成本法：房地产重新购建价格减去建筑物折旧4假设开发法：开发完成后的介值减去后续必要的支出及应得的利