浅析不同评估目的下房地产估价方法的选择

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1、浅析不同评估目的下房地产估价方法的选择所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。（使用价值、交换价值）大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。房地产业的繁荣和房地产市场的进一步完善，迫切需要做好房地产估价工作。实际上，房地产估价贯穿房

2、地产全寿命，从房地产投资、开发、建设、销售、出租、分销、分租、转让、抵押、馈赠、征用、保险、课税直到拆除等各个阶段，都需要作出相应的估价，并以此作为决策和行动的依据。国内外的经验表明，房地产估价是房地产业内技术性强、难度大的一个部分。房地产估价目的主要是为房地产市场交易及其它有关房地产经济活动提供公平合理的价格或价值尺度。目前房地产估价主要服务于以下几种目的：1.各类房地产的买卖、租赁、拍卖、出让、转让、交换等交易中的估价；2.房地产抵押、典当、保险；3.征地拆迁补偿；4.企业合资、合作、承包经营、租赁经营，企业改制、兼并以及破产清算等涉及到的估价

3、。不同的估价目的所采用的技术路线是有所差异的，这就会影响估价结果。对房地产价格进行评估的途径通常有以下三种：1.与类似房地产的近期市场成交实例进行比较（既市场法）。其基本公式为：P=Pc×T×M×R，各个参数代表的数据为P：待估房地产价格；Pc：可比实例价格；T：交易情况修正100/（）；M：市场状况调整（）/100；R：房地产状况调整100/（）；2.根据待估房地产的期望收益（既收益法）。其基本公式为：P=A/Y（净收益不变，使用年期无限），各个参数代表的数据为P：待估房地产价格；A：纯收益；Y：报酬率。P=A[1-1/（1+Y）n]/Y（净收益

4、不变，使用年期n年）；3.通过确定重置或更新待估房地产所需的费用（既成本法）。其基本公式为：房地产价值=重新购建价格–折旧。这些公式只是最基本的公式，具体应用还会有很多公式及步骤组成，在此就不做具体的阐述。由此形成房地产估价的三大基本方法。其他估价方法，如剩余法、路线价法、长期趋势法、评分法、基准地价修正系数法等，是这三大方法的派生。每种估价方法都有特定的适用性和局限性，必要时可同时选用两种或两种以上方法，以相互验证。但是，一般应以一种方法为主，其他方法作为进一步的核实，使估价更为客观正确。房地产估价规范要求：1.有条件选用市场比较法进行估价的，应

5、以市场比较法为主要的估价方法；2.收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；3.具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；4.最新范本,供参考！在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。根据这几条规定，本文拟就几种常见的房地产估价目的分析讨论其估价方法的选择。一、出让为目的的土地使用权评估土地使用权出让有三种方式：协议出让、招标出让、拍卖出让。协议出让的价格评估应采用公开市场价值标准———即应与估价对象在公开市场上最可能形

6、成或者成立的价格一致。招标和拍卖出让的评估应为招标和拍卖底价评估，应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，对于拍卖底价还要考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响。土地使用权出让的估价结果不得低于按照国家规定的最低价，通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等所对应的正常成本价格。房地产开发的主要内容包括土地开发、房产开发和房地产综合开发。在房地产开发的前期阶段，需对土地资产的取得价格、开发转让价格和房屋开发销售价格进行预测。在激烈的市场竞争中，如果开发商出价过低，就可能失去投资机会；出价过高，则会减少盈利，甚至亏损。在这种情况下，对土

7、地价格的评估要坚持的是最有效利用原则，同时辅以一定的预见性，预测开发后可能带来的利润。按照这一思路，选择假设开发法最为合适。但假设开发法所确定的地价往往是开发商投标报价的上限，在评估中还需根据该土地使用权出让的方式、待出让土地的具体情况及市场条件等因素，采用市场比较法、成本法或基准地价修正法综合确定出该地块的价格范围。二、交易为目的的房地产评估房地产正常的交易价格是指在公开市场上通过买卖、租赁、拍卖、出让、转让、交换等交易活动而形成的价格，它对任何人都是公平合理的。因为在公开市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信

8、息，有较充裕的时间进行交易。故该类型的价格评估应采用公开市场价值标准。（一）居住类房地产的估价1.新建居住类房地产的估价对