第三章　不同目的房地产估价2016建工房估-案例基础练习（全）

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1、第三章　不同目的房地产估价一、单项选择题1、下列关于房地产转让估价的表述中，错误的是（　）。A、已出租的房地产转让估价，应评估无租约限制价值 B、房地产转让估价，应区分转让人需要的估价和受让人需要的估价 C、保障性住房销售估价，采取分享产权的，宜评估市场价值 D、转让人、受让人对转让条件无书面约定时，应评估转让对象在价值时点的状况、转让价款在价值时点一次性付清、转让税费正常负担下的价值或价格 2、下列关于房地产是否可以抵押的表述中，正确的是（　）。A、学校、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体的财产不得设定抵押 B、以已出

2、租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，原租赁合同解除 C、以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权 D、已依法公告列入征收范围的房地产可以设定抵押 3、下列关于房地产抵押估价技术规定的表述中，正确的是（　）。A、评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择自愿转让开发前提进行估价 B、抵押房地产已出租的，合同租金低于市场租金的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应为无租约限制价值 C、抵押房地产为按份共有的，抵押价值或抵押净值因为抵押人在共有房地产中享有的份额的抵押价值或抵押净值 D、

3、抵押房地产已出租的，合同租金高于市场租金的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应为出租人权益价值 4、房地产抵押估价报告中，变现能力分析应包括的内容是（　）。A、假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度 B、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响 C、抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点 D、对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明 5、对征收评估机构的选定程序应当是（　）。A、由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定 B、由被征

4、收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定 C、由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定 D、由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定 6、房屋征收估价工作流程中，选定房地产估价机构后，房屋征收部门应当在（　）日内向估价机构出具房屋征收估价委托书，并与估价机构签订房屋征收估价委托合同。A、三 B、五 C、七 D、十 7、房地产损害赔偿估价时，可修复的赔偿金额为（　）。A、损害前的房地产价值-损害后的房地产价值 B、修复费用＋相关经

5、济损失 C、部分修复费用＋房地产价值减损额+相关经济损失 D、重置成本 8、某工厂有一处临街厂房，占地面积900㎡，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800㎡，建筑物成新率为80％，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2015年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/㎡和1400元/㎡，其中土地使用权出让金为11元/㎡和450元/㎡。2015年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为4250元/㎡，而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为1500元/㎡。如果工厂将其厂房改造装修成

6、商业用房，需投入的总费用大约是750元/㎡。问：如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，价值时点为2015年5月9日，其合理的评估价值约为（　）万元。A、315.0 B、216.0 C、295.2 D、333.0 9、商品房质量缺陷导致价值减损时，对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用（　）进行估价。A、重置成本法 B、比较法 C、影子工程投资法 D、减损资本化法 10、关于企业各种经济行为涉及的房地产估价类型，下列说法错误的是（　）。A、房地产估价是企业各种经济活动中不可缺少的一个环节 B、房地产估价可以分为房地产权属发生

7、转移和房地产权属不发生转移两种类型 C、企业的出售、兼并、破产清算，通常也伴随房地产权属的转移 D、企业联营中涉及的房地产估价，通常伴随着房地产权属的转移 二、简答题1、房地产抵押贷款前估价应包括哪些内容？2、现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。3、简述在建工程抵押价值评估的技术路线和方法。4、甲房地产估价机构于2014年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2016年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙

8、房地产估价机构对甲机构2014年8月出具的估价报告进行复核估价。复核估价时应如何确定价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？5、近期，某城市房地产市场发生了较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务