第一章　房地产估价概论2016建工房估-理论方法基础讲义（全）

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1、第一章　房地产估价概论　1.考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。　　2.考情分析：（6～7题左右，7～9分）都是小题，总分值不算低。难度不大，考点比较集中，重在概念的理解和把握。对本章出现的考题，必须抢分。2009题量527分值549考点估价目的、价值类型的决定因素、关于价值类型的说法、房地产损害价值的确定问题、房地产估价的现实需要房地产估价的现实需要、城市房屋拆迁的估价依据　　　续表2010题量3227分值3429考点评估业务范畴

2、、评估误差的判定、价值时点的决定因素房地产估价的本质、估价师职业道德含租约的房地产、包含无形资产的房地产　　　续表2011题量3216分值3418考点估价误差、房地产损毁评估、评估时点专业估价必要性、职业道德估价当事人　2012题量3227分值3429考点估价的本质、鉴证性估价、损害赔偿估价估价假设、估价目的房地产估价的业务领域、估价假设的含义　　　续表2013题量3126分值3227考点估价差异、估价目的估价依据估价规范损害赔偿估价、估价假设　2014题量3　36分值3　36考点征收补偿、估价依据、估价结果　估价的概念、估价价值、估价对象范围　　　3.考试内容及大纲要求第一节　对房地产估价

3、的基本认识　一、房地产估价的含义熟悉（一）专业估价与非专业估价的本质区别（二）专业房地产估价的概念（三）估价与评估的异同（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义　　续表二、房地产估价的特点掌握（一）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（四）房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内（五）房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性熟悉（一）专业估价存在的基本前提（二）房地产需要专业估价（三）房地产估价在估价行业中占主体　　续表第二节对房地产估价的各种需要　一、房地产抵押的需要掌握二、房地产

4、征收的需要掌握三、房地产税收的需要掌握四、房地产司法拍卖的需要掌握五、房地产征用的需要了解六、房地产分家析产的需要熟悉七、房地产损害赔偿的需要掌握八、房地产保险的需要了解　　续表九、房地产转让和租赁的需要熟悉十、国有建设用地使用权出让的需要掌握十一、企业有关经济行为的需要熟悉十二、房地产行政管理的需要了解十三、其他方面的需要了解　　续表第三节房地产估价的要素　一、估价当事人熟悉（一）房地产估价机构（二）注册房地产估价师（三）估价委托人二、估价目的掌握三、估价对象掌握　　续表四、价值时点熟悉五、价值类型掌握六、估价原则熟悉七、估价程序熟悉八、估价依据掌握九、估价假设掌握十、估价方法熟悉十一、估

5、价结果熟悉第四节　房地产估价师的职业道德熟悉　　续表第五节　中国房地产估价行业发展概况熟悉一、以法律形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价若干法规六、制定了房地产估价系列标准七、构建了房地产估价理论方法体系八、深化拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作　　4.内容详解　　第一节　对房地产估价的基本认识　　一、房地产估价的含义（熟悉）　　1.专业房地产估价与非专业房地产估价的区别　　客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。任

6、何人都可以做的，就是非专业估价。　　　　专业房地产估价：由专业机构和人员完成、提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价活动。　　专业房地产估价与非专业房地产估价的五大不同点（考点）：　　①由专业房地产估价机构和专业房地产估价人员完成——前者指具备足够数量的专业估价人员等条件、专门从事房地产估价活动的单位。后者指具有估价专业知识和经验、专门从事有关估价活动的个人。　　②提供专业意见——专业估价不是用直觉或仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较客观合理。　　③具有公信力——专业估价机构和专业估价人员完成，估价结果较

7、客观合理，所以具有证明效力，能使人们相信、认可或接受。　　④实行有偿服务——是一种接受他人委托而提供有偿服务，要向委托人收取一定的费用。　　⑤承担法律责任——责令限期改正、行政处罚、民事赔偿责任、刑事责任。　　【例题·判断题】某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价