第四章　房地产价格影响因素2016建工房估-理论方法基础讲义（全）

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1、第四章　房地产价格影响因素　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。　　　　考情分析　　本章历年的考题在4-5题，分值在5-7分左右，难度一般，概念多，属于比较重要的章节。2011题量2114分值2215考点区位因素、实物因素工业区位税收对房价的影响　2012题量2114分值2215考点区位因素、经济因素区位因素交通时间距离　注：2007～2012年考点依据09版教材2013题量2125分值2226考点价格影响因素、制度政策因素区位因素价格影响因素、利率因素　2014题量1214分值1

2、416考点价格影响因素需求因素、政策制度因素价格影响因素　　　　　考纲要求　　1.掌握对房地产价格影响因素的基本认识；　　2.熟悉房地产价格影响因素的分类；　　3.掌握房地产自身因素；　　4.熟悉人口因素；　　5.熟悉房地产制度政策因素；　　6.掌握金融制度政策因素；　　7.掌握税收制度政策因素；　　8.熟悉有关规划和计划因素；　　9.了解有关特殊政策因素；　　10.熟悉经济发展因素；　　11.掌握居民收入因素；　　12.熟悉物价因素；　　13.掌握利率因素；　　14.熟悉汇率因素；　　15.了解政治安定状况因素；　　16.了解社会治安状况因素；　　17.熟悉城市化因素；　　18.了解房地

3、产投机因素；　　19.了解国际因素；　　20.熟悉心理因素；　　21.了解其他因素。　　内容讲解：　　房地产价格的高低及其变动，是众多对房地产价格有影响的因素对房地产价格共同作用的结果。这些对房地产价格有影响的因素，称为房地产价格影响因素，简称影响因素或因素。做好房地产估价应了解各种房地产价格影响因素，掌握它们是如何以及在何种程度上影响房地产价格的。　　第一节　房地产价格影响因素概述　　一、对房地产价格影响因素的基本认识　　房地产价格影响因素众多，且难以准确量化它们的影响。8点认识：　　（1）不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的方向不尽相同。　　（2）不同的影响因素或其变化导致房地产

4、价格变动的程度不尽相同。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为主要因素。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较小，这类因素可称为次要因素。　　（3）不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系不尽相同。有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格，如图4－1（a）所示。有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，在另一状况下随着其变化会降低房地产价格，如图4－1（b）所示。有的因素从某一角度看会提高房地产价格，从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的，如图4－1（c）所示。　　　　图4-1　不同影响因素与价格

5、之间的关系　　修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了该居住区的对外交通，方便了居民出行，会提高该居住区住宅的价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，又会降低该居住区住宅的价格。　　至于它最终是提高还是降低该居住区的住宅价格，要看受影响住宅离该道路的远近以及该道路的性质等情况。其中，紧临道路的住宅比里面的住宅受到的负面影响大，除非有了该道路之后适宜并允许改变为商业用途。但是，如果该道路是一条过境公路，如高架路或全封闭的高速公路，则对该居住区的住宅价格只有负面影响，没有正面作用。（影响的双重性）　　（4）有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关。（

6、时滞）。　　（5）有的影响因素对房地产价格的影响方向和影响程度非一成不变。　　（6）同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同。　　（7）同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能不同。　　（8）有的影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或模型来量化，有的则难以用数学公式或模型来量化。　　房地产估价必须依靠科学的估价理论和方法，但又不是简单地套用某些计算公式就能解决的；估价需要定性分析与定量分析相结合，测算需要以综合分析房地产价格影响因素为基础，测算结果往往还需要通过对房地产价格影响因素做综合分析后，再做适当调整才能作为最终的估价结果；定性分析也需要以一定程度的定量分析为基

7、础，二者相辅相成。　　在实际估价中，应尽量采用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精确。只有当影响因素对房地产价格的影响无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭经验进行判断。　　【例题】在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（　）  『正确答案』√『答案解析』本题考查的是对房地产价格影响因素的基本认