安庆碧景苑项目全程营销策略提案

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1、碧景苑全程营销策略提案安庆“碧景苑”项目全程营销策略提案本案虽是一个商业地产形式项目，选址于繁华市区路段，距临江岸不过几十米之遥，背倚安庆徽州园、迎江寺、振风塔；毗邻市区繁华路——人民路五十米左右，但因其无论是商业、住宅楼群面积，都无法形成一个专业的商业业态市场；和一个宜住人群雏形的小区。所以，对本案全程有效、针对性的立体营销包装；和销售客观性的策略，就显得尤为重要了。一：本项目的SWOT分析：1·1：S～项目优势：◆地段：本案距离市区长途汽车站、南站不过三百米左右，交通便捷，便于住民出入方便。◆交通：本案毗邻人民路、湖心南路、沿江路中段位置，皆不过五十米之遥，市区10、1

2、2、14路公交车横贯而行。市区行走便利。◆人流：日均流量高达1万人次。◆旅游文化：古迹名胜众多，安庆徵州风情文化已成为本市旅游景点之一，旅游优势不断开发运用，促进和带动了本案商业的持续性发展。如迎江寺、振风塔，皆为宜城旅游景点之首。◆周边配套设施：工商银行、宾馆、学校、沿江休闲堤岸、休闲广场相距本项目百米之内。居民生活、行事便利。1·2：W～项目劣势：◆区域经营形象化——本案周边环境较差，产业形象较乱，外部居民楼群都为80年代建造，对本案的新建居民楼必然会形成一个强有力的反差效果。加之周遭商业经营户零星散乱，业态不一，很难形成一个有规模、有特色的商业业态的定位，对本案的商业

3、地产的招商和销售，会有一定的冲击力。◆面积：本案无论住宅、商业面积皆不能遂意人愿。◆配套——停车场，居民小区的休闲之地，物业的管理等硬件设施有待完善。1·3：O～项目机会：◆商业经营模式——本案商业面积2930M2，临街商铺840M2，如若和周边的经营香火的户主连成一片，形成一条有特色的商业业态经营，不失为一个理想的商业定位！◆旅游文化——观光旅游价值不断提升，可吸引众多外地旅游群体购物消费。7碧景苑全程营销策略提案碧景苑全程营销策略提案◆商业价值提升——形成特色的商业区域，必将拉动人气，购买力增强，吸引多类经营商户进驻经营。对提升商业铺面的销售和招商工作带来事半功倍的效果

4、。1·4：T～项目威胁：◆本案商铺面积较少，如若商业招商存在一定的难度，势必会给商铺的销售带来不利的影响。总结：从外部环境到内部规划及经营的长远角度出发，如何利用本项目独特的环境优势，制定出有特色的商业经营业态；给投资者充足的信心。用何种销售的营销策略，对本案的铺面销售起到决定性的帮助，——附后说明！（特注：本章节仅对本项目一、二层商业铺面剖析说明。）二：本案的商业铺面在销售时的营销策略：2．1：本项目一层靠南商铺6间，总面积354。5M2，每铺面积约60M2，临东商铺10间，总面积616。8M2，间/面积/62M2，北面商铺3间，总面积259。64M2，间/面积/86M2

5、。总体商业面积1230。94M2（纯商业面积）。二层总面积619。94M2。针对综上所述，一层的商业面积难以形成一条有特色的商业经营业态，门面不过20间左右。如下：2．2：一层的商业定位：和周边零星卖香火的经营户续成一片，形成一个有批发和零售的香火市场。二层的商业定位：因上层皆为住宅，一般的商业业态不好经营，建议为：健身美容、女子SPA的会所为宜！三：剖析一、二层的商业定位和销售方法：商业地产皆有一个共性，即为商业在前；地产为后，因商铺都为购置户一种投资形的个人行为，那么他们持币相望共识的意见就是：★买商铺的投资款★商铺的增值潜力有多大★年度的回笼资金是多少★多少年回收购铺

6、款项★投资的风险系数。7碧景苑全程营销策略提案碧景苑全程营销策略提案由此我们不难看出，商业地产这一块，是应该商业和地产销售同步进行，不管开发商只想销售铺面也好，还是销售后不闻不问也好，如若想高价格、高回报的回笼投资，那也得在商业区域内做做门面，因为购铺户是不能认同你口头上的陈述。商铺投资皆是一种理性行为，他不是个人的购物冲动，更何况安庆人的理性消费是出了名的，为此，我们总结出如下销售策略！3．1：对一二层商业因招商和销售起步。3．2：对一层商业铺面采用返租赁形式进行招商和销售。（附后详情说明！）3．3：对购置户购铺款项采用三年8%的返租率，在求购即时扣除。3．4：招商工作一

7、直贯穿销售始终。返租回报剖析：先来看这一组数字：（如下表的租赁金以周边商铺经营户租金为核准！）以商铺F1做返租回报假设楼层面积（m2）售价（万元/m2）月租（元/m2）返租回报8%3年（万/元）返租回报业主8%/3年（万元）F1501200035元63000元48000元如上表做详细说明：1：一间临街铺面50M2，按我方要求售价每平米/12000元，业户应付款项60万元。2：按周边经营户租金价格35元/M2/月计算：一年租金应为2。1万元；三年共计6。3万元。3：业主应付款项60万元，三年的返租金额8%计算，应付给