河南南阳三杰盛世苑项目营销策略提案-部分

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1、三杰盛世苑营销提案方案战略架构——第一部分观局第二部分破局第三部分造局第四部分布局第五部分定局第六部分攻局第七部分赢局第八部分守局项目定位诊断——地块属性——产品属性——资源梳理——公众印象——区域印象A——直观判断——注意事项观局项目位于南阳市北部，目前配套尚不完善，属于市政规划中的行政文化中心边缘地带，客户目前接受度主要受便捷度影响较大，将项目定位为牵引型地块——以未来规划优势扩大置业范围地块属性高新区工业园区3号路以南温凉河以西项目，位于南阳市工业园区内，西临南阳市七里园中学及南阳市一高分校，临近南阳市独山风景区，

2、目前区域成熟底低，生活配套相对薄弱，工业叠加严重，给住宅带来较为不便因素，但交通方面较为便利，312国道临门而过，西通镇平，北通南召，东接方城、社旗，2路与3路在此经过均有站点。技术指标总用地面积69641总建筑面积199935容积率2.5建筑密度15%绿地率42.30%21户数2654停车位287从项目产品规划来看，项目1期产品是针产品对市区小白领的低总价型楼盘，属于牵属性引型产品——扩大客户辐射面资源梳理[心理认知较低]城北一直以来在南阳人中心理认知不高，认为区域是属于刚开发的城市边缘地带，未来虽然规划行政中心距离较

3、近，但时间与空间拉差较大。A价格属偏高型，特别是中景项目区域人口稀少，条件相对较差，高新区张衡路以北属新兴区濠廷、中景门国贸及凤凰城但通过市政府改造工程的进一步落实。域未来三到五年不可能成为的推出虽然一定程度上填补才得以有效改善，但这些依然使得项行政中心，故目前房价较高了市场的空白但总价依然是目区域留在人们心中都是一个“边缘目前较难逾越的障碍化区域”的认知，特别对于老南阳人来说是一片不愿涉足的区域，在大多数人的心目中，中心永远都是公园——红都百货区域。对于上班族来说，面对压力较大。D认知较低B上班不方便，平时人流的拥目前

4、因为工业区的打造，使挤在上班高峰时更为凸显，得该区域整体形象受挫，无致使接受度下降配套，生活便捷度大打折扣，公众离中心城区较远。C印象区域印象中心项目离沪陕高速、312国道近以外，南阳人认为项目是出了南阳市区。给客户的“心理感觉距离很远”但随着城市的向北发展，沿河沿独山的发展战略的成型，人们对城北的关注度开始逐步提升，新行政区域的打造，2012年全国农民运动会配套工程的切入，本区域未来形势日渐被看好。但却在目前却不是购房者置业的热点区域，未来销售形势依然严峻[心理距离远]本项目所在区域在南阳人心中属于城外，而且周边配套不

5、太完善，故对此区域老南阳人的接受度依然较低。[心理认知较低]城北一直以来在南阳人中心理认知不高，认为区域是属于刚开发的城市边缘地带，未来虽然规划行政中心距离近，但时间与空间拉差较大。[心理距离远]本项目所在区域在南阳人心中属于城外，而且周边配套不太完善，故对此区域老南阳人的接受度依然较低。营销定位思路的聚焦1：从区域的认知惯性上来看，客户聚焦——锁定对片区劣势不敏感的“新南阳人”和区域内地缘性的“老南阳人”比扩大客户范围更具优势。一般牵引型土地项目是通过重塑区域价项目值和形象来拉动外区客户，本项目具视角备这样的素质例：万

6、科一般城市边缘项目打造路径，重塑区域形象和价值——改变市场认知——扩大项目客户范围——项目实现区域突破整体上销售员销售水平低，缺乏销售技巧，接待客户相对来说并不专业。包装推广上缺乏力度和深度，如售楼处缺乏识别性，内部装修简陋，户外宣传相对缺乏。落后的营销售理念和单一的推广宣传，造成客户对项目的认知度和接受度非常低。这更多的开发商拥有土地也正是目前南阳多数楼盘销售遇到阻力的主要原因之一。进入2001年，伴随着开发较小，总户数及总销面企业的不断壮大，大盘时积较少。开发商不必过代已然是“山雨欲来”，多担心资金的压力。也动辄几百

7、亩的盘不再是一导致无论在产品设计及个两个，但资金的缺乏，后期销售上，开发商均理念的落后，致使南阳除不想花过多心思和精力了“三川盛唐商务苑”、在上面。“卧龙观邸”等少数精品南阳的房地产市场外，难得见到更进一步的M1M2仍处于不成熟和不发展，完善的阶段。具体体现在开发主体、开发规模、开发水平、产品品质、销售水平等各个环节目前南阳房地产开发水平还和细节方面。这种处于起步阶段，具体体现在M4M3情况的出现并不足规划不合理、景观设计缺乏目前南阳房地产市场中多层已为奇，甚至说是正理念、外立面陈旧、户型存经较为鲜见，主要与南阳房地常的

8、。这与开发商在缺陷等方面。这些不足只产市场发展与政府规划相关，的理念和眼界息息是南阳房地产业发展中不可随着高层产品的推陈出新，南相关。同时随着市回避的一个问题，随着南阳阳人对于高层的理解也逾发的场竞争的日益激烈，房地产业的逐步发展，对先深入与专业，靠简单概念“忽相信这种情况将会市场进理念的汲取，这些问题将悠”的时代正