中原地产上海一手豪宅市场研究月报[2011年04月]

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1、一手豪宅月报上海中原研究咨询部

2、2011年04月交投同比持续上扬一手豪宅回暖契机显现延续上月交易复苏势头，4月份一手豪宅交投同比持续上扬。具体来看，本月上海市一手豪宅市场新增266套房源、成交103套，同比去年4月份供应下滑两成、交易小幅增长，供求比值也由去年同期的3.53：1缩小为2.58：1。不同类型物业表现迥异，豪宅公寓新增同比减四成、交易增一成，供求比值较去年同期略有缩小；别墅交投同比均显增长、交易增幅相对偏弱，短期呈现供大于求格局。值得关注的是，除“上海紫园”签约34套外，“四季雅苑”、“翡冷翠园”、“远中风华园”等新盘交易出色，形成一手豪宅市场回暖氛围。调

3、控成为常态，后市偏稳的预期日渐深入人心，一手豪宅市场迅速实现自我调整。5月1日温家宝总理首次提出“把一些地区过高的房价降下来”，关于政策环境可能放松的幻想被进一步戳破。与此同时，财富阶层收入快速增长加之通胀预期压力不减，高端首次置业和改善需求与早期投资客撤出抛盘形成积极呼应，正常需求释放加上局部“抄底”因素，让交易势头稳定上行。交易格局的松动吸引着豪宅开发商加推高端住宅。预计在5月份新增供应的持续拉动短波“小阳春”有望形成。决策层态度强硬信贷手段或将更严4月份豪宅市场主要特征®4月6日起，央行：上调金融机构人民币存®高端自住需求持续迸发：继上月“仁恒怡庭”旧案加推一举

4、成交32套以来，贷款基准利率0.25个百分点。一手豪宅市场刚需旺盛引发市场关注。豪宅开发商满怀信心、加大推盘力度，“四季雅苑”、“翡冷翠园”、“远中风花园”新盘上市如期得到市场热捧，有®4月10日~21日，国务院：8个督查组对望形成“羊群效应”。16个省（区、市）落实政策情况督查。®小户型低总价公寓热销：小户型低总价豪宅表现活跃，如面积180㎡以下®4月17日，央行：21日起上调存款类金融的公寓成交39套、环比上月增加2.9倍，全市占比62.9%、较上月上升41机构人民币存款准备金率0.5个百分点。个百分点；单价6.5万元/㎡以下的公寓成交面积6791㎡，环比上月增加

5、®4月20日，国家发改委价格司副司长周望1.41倍，全市占比高达62.16%、较上月大幅上升38个百分点；军：预计二季度CPI仍将高位运行。®别墅豪宅普遍回暖：除总价2001-3000万元、3001-4000万元的豪宅别墅®4月28日，央行：一季度人民币房地产贷分别成交2套、13套外，上月“零成交”的其余三个总价段均有成交。其款增速回落减缓。中，总价5000万元以上的顶级豪宅成交24套，全市占比近六成；4001-5000万元、1000-2000万元的豪宅别墅各成交1套，全市占比均为2.44%。®4月29日，人民日报：居民收入增加是房价上涨的首要原因。市场机遇与风险®4

6、月29日，上海市规土局：住房供地70%®市场机遇：新政下高端自住需求的迸发，促使豪宅产品回归实用价值，其使用于保障房。用品质的提升直接提高了楼盘性价比，这在一定程度上反而加深了投资保值中原解读：功能，建议观望者可及时入市。继8个督察组调查返京后不久，5月1日®市场风险：管理层对市场动向始终处于高度关注之中，更严厉调控政策的也温家宝总理首次提出“把一些地区过高的房价早已在筹划之中。在层层监控之下，短期投资投机行为很难毫无痕迹地切入降下来”，表明决策层对房地产市场调控的态市场，豪宅市场能否完全依赖刚性需求支撑以及支撑多久尚处于未知之中。度愈发强硬，不仅使“政策松动”的谣言

7、不攻自破，也透露出对市场走势和社会舆情的密切上海市一手豪宅供求量价走势图（2010年01月-2011年04月）关注，不排除后续继续出台更严厉政策的可能350套10万元/㎡性。30082502006从调控方向来看，管理层除了继续依赖现1504100有政策架构外，包括信贷持续紧缩、强化“限50200购”长效执行预期、土地出让限制，还有可能1001100210031004100510061007100810091010101110121101110211031104供应套数成交套数成交均价进一步加强行政约束，缩小地方政府“自主调控”的空间，从而确保房价出现“实质”回落。数据

8、来源：上海中原研究咨询部1一手豪宅月报上海中原研究咨询部

9、2011年04月“远中风华园”新推26套大平层房源“四季雅苑”交易快速启动本月豪宅公寓供应1例、较上月楼盘个数持平，“远中风华园”4月15日分两批推出186套公寓房源、面积2.8万㎡，环比上月公寓新增总量增加111%、91.88%，较去年同期仍显不足。此批房源产品丰富，包括66-88㎡的一房、128-143㎡的两房、161-177㎡的三房，还有两幢26套面积约299㎡的大平层。该案本月成交2套两房、1套四房，均价7.49万元/㎡。本月豪宅公寓成交12例、较上月楼盘增3例，共62套房源、面积1.