连云港项目报告

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1、连云港明泉项目报告宏观市场研究板块市场研究竞争市场研究产品定位项目财务分析开发模式选择宏观市场研究连云港经济发展环境连云港人口环境连云港房地产市场宏观环境连云港住宅市场宏观环境城市经济拥有比较优越的先天条件连云港港口连云港位于全国经济强省-江苏省东北端；我国首批提出沿海开放的14座城市之一，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡；坐拥港口优势，为经济发展提供了先天条件；排名城市GDP（亿元）增幅1苏州市420014%2无锡市267014%3南京市244314.2%4南通市165014%5常州市142214%6徐州市139515.2%7盐城市106615%8

2、扬州市100014.5%9泰州市97014.6%10镇江市93015.2%11淮安市61015%12连云港市54016.1%13宿迁市46015%城市经济经济实力十分薄弱GDP水平处于江苏省倒数第二，仅为苏州市的1/8，差距巨大，城市经济实力很薄弱2010年上半年江苏省各市GDP城市经济城市发展缓慢、落后年份排名200612200712200812200912连云港GDP在全省排名（共13个市）城市GDP基数低，但增长速度非常缓慢，发展落后GDP仅好于宿迁市，一直处于全省最低层次问题：连云港先天条件如此优越，经济发展却为什么如此落后？我们认为：

3、1、江苏省苏北地区经济远落后于苏南地区；2、港口经济并未完全发展；“苏北”“苏南”长江为界，江苏省划分为苏南和苏北城市经济南北差距巨大苏北地区无论从GDP及人均可支配收入都远落后于苏南地区连云港位于江苏省最北面，是苏北的“苏北”苏南、苏北经济差距为何如此之大呢？城市经济受长三角经济带辐射微弱长三角经济带以上海为核心，苏北地区距其最远；江苏省以苏州、无锡为第一经济梯度，苏北五市处在第三经济梯度；苏北受长三角经济带辐射微弱，只能算“泛长三角”的概念；苏北苏北距离长三角核心地带远，受经济带辐射微弱，这是与苏南地区拉开差距的原因之一城市经济产业分布集中

4、于苏南地区电子、纺织、冶金、化工和装备制造；旅游业高档纺织及服装加工、精密机械及汽车配套工业；外贸业电子、化工生产；车辆制造；机械制造业纺织业、建筑业、造船业化工业、造纸业、建材业、铝业农机制造业、输变电设备制造业、汽车及配件制造业、新型纺织服装业电气机械及器材制造业、交通运输设备制造业、化学原料及化学制品制造业江苏省的产业群集中在苏南地区，导致“南重北轻”的局面苏北地区产业很少，而且也不集中城市经济道路建设落后、交通不便正在动工的宿淮铁路受长江制约，苏北道路建设比较落后；陆路交通运输不便，铁路仅4条路线，总里程约750千米，尤为薄弱；09年江

5、苏省规划6条苏北铁路线：宿淮铁路、丰沛铁路、宁启铁路复线和电气化改造、沪通铁路、连盐淮铁路和郑徐客运专线；道路缺陷有望在10-20年内得到解决；道路短板是苏北地区发展的一大障碍，短期内很难得到完全解决，这是与苏南地区拉开差距的另一个原因城市经济苏北自然资源贫乏徐州的煤矿苏北地区自然资源稀缺，仅徐州有煤矿；徐州市煤矿日益枯竭，自身也在调整发展模式；苏北地区不可能依靠自然资源发展原因总结1、苏南地区受长三角经济核心辐射力度大，而苏北距离较远，导致经济带动效应微弱；2、产业基本集中在苏南地区；苏北地区缺乏传统产业的有效支撑，近年新兴的产业缺乏有效的经

6、济带动能力；3、受长江制约，铁路和陆路交通运输不便，铁路建设尤为薄弱；4、资源贫乏，仅徐州有煤炭资源；连云港一直受苏北整体经济落后的制约，这是导致其经济落后的一大原因城市经济港口经济相对落后14个沿海城市2009年GDP排名排名城市GDP（亿元）增长率1上海149008.2%2广州911311.5%3天津750016.5%4青岛489012%5大连441815%6宁波42148.6%7烟台372813.5%8南通287314%9温州25288.5%10福州252412.8%11湛江115610.6%12连云港94113.6%13秦皇岛87710

7、%14北海36416%在国家首次开放14个沿海港口城市中，连云港经济发展比较靠后，列倒数三位，这与其港口规模不相符为什么连云港港口经济发展如此落后呢？连云港港青岛港大连港上海港天津港2010年1至5月中国沿海主要港口吞吐量排名港口分布港口名吞吐量增长率宁波-舟山26324（22%）上海23159（21.6%）天津16298（8%）广州16059（14%）青岛14242（8.6%）大连12916（22.6%）秦皇岛11107（14.7%）营口9393（29.3%）唐山9397（46%）日照9236（24.7%）深圳8796（2

8、2.4%）烟台6304（29.5%）湛江6200（39%）连云港5230（13.6%）厦门5050（24.3%）黄骅-沧州3709（8.8%）