沈阳万科取地策略分析

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1、万科取地策略分析沈阳天启＆开启地产机构2009.10.10前言房地产企业取地介入市场开发，公司战略、市场环境和收益判断形成相互作用的环视要因。公司战略布局的优化，市场环境成为支撑重点，收益分析是市场环境综合情况下，企业战略调整与否的最大动因。公司战略收益判断市场环境万科策略定位重塑战略关键点万科二、三线城市集中拿地一线城市的房地产市场尽管火爆，政策影响敏感，地价房价体现双高。二、三线城市城镇化进程强势，政策弹性较大，地价成本、占用资金比例、融资考虑体现三低。发展潜力、成本利益成为战略布局立足点。万科全局战略策略关键点不会押宝涨价预期来报价基于未来房

2、价走势的不确定因素，万科拿地底线是计算地价承受底线而选取的预期房价基准，不能逾越当地历史最高价位。即万科能够接受的土地价格一定基于曾经存在或现在的房价，绝不购买只有基于房价上涨才能盈利的地块。09年万科获取的项目，半数以上楼面地价在2100元/平方米以下。成本控制、合理预期成为取地策略立足点。万科取地策略无论是何种标志性地段，无论是多么符合万科战略布局，万科都首先要考虑其价格是否合适。万科所获佛山顺德区陈村登洲地块被部分外界人士称之为“地王”，从佛山的历史地块成交记录看，总价21.5亿元恐难称“王”，而楼面地价只有3027元/平方米，还低于2006

3、年前后拍出的周边地块。目前该地块周边普通住宅售价普遍约为8000元/平方米，高端住宅在14000元/平方米左右，策略立足完全符合利润预期。精挑细选，把握机会成为取地策略执行立足点。策略关键点策略风向标08前立足“土地—产品—客户”的流程，卖方市场主观策略。08年后立足”客户需求为先，向中心城区转移”，买方市场客观策略。原始定位重塑定位万科新里程万科金域蓝湾万科城万科新榆公馆万科魅力之城万科四季花城万科兰桥圣菲万科沈城战略万科金域国际万科五里河地块项目08前战略布局08后战略布局区位择点楼面地价09沈城攻略市场环境成为企业战略的可行性基础沈城房地产区

4、位市场环境08年一级市场区域去化梳理区位土地成交幅数成交面积建筑面积平均地价低位地价高位地价高价区位和平区14.9822.4110001100011000一环内沈河区13.3525.1144921449214492一环内大东区24.2628.018841.5369013679一环内皇姑区630.61188.226831154111510一环内铁西区526.4267.34668.818106560一环内东陵区531.7159.14847.87288640二环内于洪区649.16121.782785.37024247三环内浑南新区651117.6313

5、48.23803343三环内沈北新区1389.26172.0614189321746三环外苏家屯427.0566.741365.39451690三环外区位土地成交幅数成交面积建筑面积平均地价低位地价高位地价高价区位和平区11.40998.4594113191131911319一环内沈河区13.926815.7072589658965896一环内大东区25.336724.1666359128004381一环内皇姑区27.747621.9037248614883485二环内铁西区1047.914185.67917689884485一环内东陵区735.5

6、5473.84531893059750二环内于洪区425.439.908151410242850三环内浑南新区314.135337.922249313893080三环内沈北新区1585.863159.1588874991200三环外苏家屯524.60341.7718362251500三环外09年1-7月份一级市场区域去化梳理一级市场环境梳理土地价格与前置供应动态利好表现，黄金地段择地，产品价格绝对支撑成本运营，抢前与低调在业内懵懂状态下抢占区域市场先机。08年成交楼面价2472元/㎡09年成交楼面价1121元/㎡万科金域国际落位铁西区09高端价格区

7、位成本控制成型合理预期成型精挑细选成型把握机会成型2009.05.06地块取得。200907.26低调开工。2009.09.26建设大路百世雅阁临时售楼处低调开放。2010.4预判面市。节点关注10.1工程进行时日夜施工，已经造成夜间噪声污染，可见项目最大限度越近市场，大有抢占华润二期市场份额态势。地区销售件数销售面积销售金额件数百分比面积百分比金额百分比沈河区24792.04%25.432.37%12.743.45%和平区60074.93%62.415.81%28.717.77%皇姑区68045.59%62.505.81%21.865.91%铁西

8、区2597921.33%212.9819.81%78.1621.14%大东区119849.84%108.3610.08%4